Azione civile e penale nei confronti di promotori, costruttori, architetti e geometri per vizi occulti, difetti strutturali e danni derivanti da una costruzione difettosa. Difesa anche dei soggetti dell'edificazione.
Prima valutazione riservata →I difetti costruttivi — crepe strutturali, infiltrazioni d'acqua, umidità, guasti agli impianti, finiture difettose, violazioni della normativa tecnica — sono uno dei conflitti giuridici più frequenti nel settore immobiliare. Riguardano tanto i privati che hanno acquistato un'abitazione quanto i condomìni, le imprese che hanno acquistato locali o capannoni industriali e i promotori che hanno subappaltato lavori difettosi.
Soriano i Piqueras assiste proprietari, condomìni e promotori tanto nell'azione nei confronti dei responsabili dei difetti quanto nella difesa dei soggetti dell'edificazione accusati di averli causati. La nostra specializzazione simultanea in diritto civile, diritto amministrativo e diritto penale ci consente di affrontare questioni in cui il difetto costruttivo genera responsabilità in più di una giurisdizione.
Art. 17.1.a LOE Crepe e fessure in elementi strutturali, cedimenti differenziali, problemi di fondazione, guasti alla struttura portante. Termine di garanzia di dieci anni dal collaudo dell'opera.
Art. 17.1.b LOE Infiltrazioni, umidità, carenze nell'isolamento termico e acustico, guasti agli impianti idraulici, di scarico, elettrici o di climatizzazione che impediscano il normale uso dell'immobile. Termine di garanzia di tre anni.
Art. 17.1.c LOE Difetti in rivestimenti, pavimenti, serramenti, coperture, impermeabilizzazione e altri elementi di finitura che non incidono sulla struttura ma sulla qualità dell'immobile. Termine di garanzia di un anno.
Costruzioni non conformi al progetto approvato, che violano le condizioni della licenza comunale o che non rispettano la normativa tecnica dell'edilizia — CTE, normativa sull'accessibilità, efficienza energetica, protezione antincendio.
Difetti preesistenti nell'immobile non visibili al momento della compravendita e che il venditore conosceva o avrebbe dovuto conoscere. Azione redibitoria o estimatoria ai sensi del Codice Civile, con le relative richieste di risarcimento.
Richiesta di risarcimento dei danni causati a terzi — vicini, proprietari di immobili confinanti, passanti — dallo stato di rovina di un edificio o da opere che hanno interessato costruzioni adiacenti. Responsabilità del proprietario e dei soggetti dell'edificazione.
Il promotore — responsabilità solidale per dieci anni
Il promotore risponde in solido con gli altri soggetti dell'edificazione nei confronti dell'acquirente durante i termini di garanzia della LOE. Anche quando ha venduto l'immobile, il promotore mantiene la sua responsabilità nei confronti dell'acquirente per i difetti strutturali per dieci anni dal collaudo dell'opera. È il responsabile più solvibile e quello che più di frequente affronta le richieste di risarcimento.Il costruttore — responsabilità per esecuzione difettosa
Il costruttore risponde dei danni materiali causati da vizi o difetti derivanti da un'esecuzione difettosa, nonché di quelli derivanti da guasti nei prodotti, nelle attrezzature e negli impianti da lui forniti. La sua responsabilità può concorrere con quella del promotore e con quella dei tecnici se i difetti hanno origine mista.L'architetto direttore dei lavori — responsabilità per progettazione e direzione
L'architetto risponde dei danni causati da errori od omissioni nel progetto e di quelli derivanti da una direzione carente dell'esecuzione dell'opera. La delimitazione della sua responsabilità rispetto a quella del costruttore richiede un'analisi tecnica precisa dell'origine del difetto.L'architetto tecnico — responsabilità per la direzione dell'esecuzione
L'architetto tecnico o geometra risponde dei danni derivanti da difetti nell'esecuzione materiale dell'opera quando derivino da una supervisione carente. La sua responsabilità è particolarmente rilevante nei difetti di abitabilità e nei difetti di finitura.L'assicurazione decennale — garanzia aggiuntiva per l'acquirente
L'assicurazione decennale obbligatoria per gli edifici residenziali di nuova costruzione copre i danni materiali causati da difetti strutturali per dieci anni. La richiesta all'assicuratore può essere più rapida ed efficace dell'azione giudiziaria contro il promotore, sebbene entrambe le vie siano compatibili. È essenziale verificare l'esistenza e la copertura dell'assicurazione fin dall'inizio dell'azione.Nei reclami per difetti costruttivi, la perizia è l'elemento probatorio più importante del procedimento. Senza un solido perito di parte che individui l'origine tecnica del difetto, lo attribuisca al soggetto responsabile, quantifichi il costo di riparazione ed escluda le cause estranee alla costruzione — uso improprio, mancata manutenzione, cause sopravvenute — il reclamo ha poche possibilità di successo.
Soriano i Piqueras collabora con una rete di periti tecnici — architetti, ingegneri edili, ingegneri industriali — con comprovata esperienza nella redazione di perizie per procedimenti giudiziari. Il coordinamento tra l'avvocato e il perito fin dal primo momento è essenziale per costruire un reclamo tecnicamente e giuridicamente solido.
Privati e imprese che hanno acquistato immobili con difetti costruttivi e agiscono nei confronti del promotore, del costruttore o dei tecnici responsabili dei difetti. Consulenza dalla scoperta del difetto fino alla sentenza e alla sua esecuzione.
Condomìni che affrontano difetti in parti comuni — coperture, facciate, struttura, impianti generali — e devono agire collettivamente nei confronti dei responsabili. Rappresentanza del condominio come parte attiva nel procedimento.
Promotori che sono stati condannati a risarcire gli acquirenti per difetti costruttivi ed esercitano l'azione di regresso nei confronti del costruttore o dei tecnici la cui condotta difettosa ha causato i danni. Anche promotori che agiscono direttamente per gli inadempimenti delle imprese subappaltatrici.
Soggetti dell'edificazione convenuti per difetti costruttivi che necessitano di una difesa tecnica che contesti l'attribuzione di responsabilità, discuta l'origine del difetto o riduca l'importo del risarcimento. Coordinamento con le compagnie di assicurazione della responsabilità civile professionale.
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