La última sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (STSJ M 3959/2026) ha vuelto a recordar algo que en el sector inmobiliario se pasa por alto con demasiada frecuencia: una licencia no es un blindaje. En el caso de Coslada, la promotora obtuvo autorización para convertir un local en vivienda, pero la licencia exigía una obra imprescindible en un elemento común: rebajar la cota del patio trasero para que el inmueble dejara de ser un semisótano y alcanzara las condiciones mínimas de habitabilidad. La comunidad se negó, la obra no pudo ejecutarse y, aun así, el proyecto siguió adelante. El desenlace es contundente: orden de demolición, confirmada por el TSJ con una claridad que trasciende el caso concreto.
El tribunal lo expresa sin rodeos: si una condición esencial de la licencia depende del permiso de la comunidad, el riesgo es del promotor. La Administración controla el cumplimiento de la normativa urbanística, pero no puede suplir la falta de consentimiento vecinal. Y cuando la obra necesaria no puede realizarse, el proyecto pierde su cobertura jurídica, aunque la licencia siga formalmente vigente. La oposición de la comunidad no convierte en legal lo que incumple la autorización municipal.
Este pronunciamiento llega en un momento especialmente sensible. Los cambios de uso de local a vivienda se han disparado y muchos de ellos requieren actuaciones que afectan directamente a elementos comunes: aperturas de ventilación, intervenciones en patios, modificaciones de instalaciones, alteraciones en fachadas o forjados. Son actuaciones que, por su propia naturaleza, exigen el consentimiento de la comunidad conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. Y aquí es donde la sentencia lanza un aviso que conviene no ignorar: urbanismo y propiedad horizontal no pueden analizarse por separado. Un proyecto puede cumplir la normativa municipal y, aun así, ser jurídicamente inviable si la comunidad no autoriza las actuaciones necesarias.
El caso de Coslada ilustra a la perfección esta tensión. La promotora tenía licencia, sí, pero no tenía lo más importante: la posibilidad real de ejecutar lo que la licencia exigía. Y en derecho urbanístico, la viabilidad no se mide solo en papeles, sino en hechos. De ahí que el tribunal avale la demolición: la vivienda estaba autorizada, pero era materialmente imposible de legalizar.
Para promotores, propietarios y compradores, el mensaje es claro y práctico: no basta con obtener licencia; hay que asegurarse de que el edificio permite ejecutar las obras y de que la comunidad las autoriza expresamente. Antes de iniciar un cambio de uso —o incluso antes de adquirir un inmueble ya transformado— es imprescindible revisar si las actuaciones afectan a elementos comunes, si existe consentimiento vecinal y si la configuración del inmueble permite cumplir las condiciones de habitabilidad. En un mercado donde proliferan los proyectos de transformación, la seguridad jurídica no se consigue solo con un trámite administrativo, sino con una visión completa del escenario: Ayuntamiento y comunidad, normativa urbanística y propiedad horizontal, licencia y consentimiento.