Reclamación civil y penal frente a promotores, constructores, arquitectos y aparejadores por vicios ocultos, defectos estructurales y daños derivados de una construcción defectuosa. Defensa también de los agentes de la edificación.
Primera valoración confidencial →Las deficiencias constructivas — grietas estructurales, filtraciones de agua, humedades, fallos en instalaciones, acabados defectuosos, incumplimientos de la normativa técnica — son uno de los conflictos jurídicos más frecuentes en el sector inmobiliario. Afectan tanto a particulares que han comprado una vivienda como a comunidades de propietarios, empresas que han adquirido locales o naves industriales, y promotores que han subcontratado trabajos defectuosos.
Soriano i Piqueras acompaña a propietarios, comunidades y promotores tanto en la reclamación frente a los responsables de los defectos como en la defensa de los agentes de la edificación acusados de haberlos causado. Nuestra especialización simultánea en derecho civil, derecho administrativo y derecho penal nos permite abordar asuntos en los que la deficiencia constructiva genera responsabilidad en más de una jurisdicción.
Art. 17.1.a LOE Grietas y fisuras en elementos estructurales, asientos diferenciales, problemas de cimentación, fallos en la estructura portante. Plazo de garantía de diez años desde la recepción de la obra.
Art. 17.1.b LOE Filtraciones, humedades, deficiencias en el aislamiento térmico y acústico, fallos en instalaciones de fontanería, saneamiento, electricidad o climatización que impidan el uso normal del inmueble. Plazo de garantía de tres años.
Art. 17.1.c LOE Defectos en revestimientos, pavimentos, carpintería, cubiertas, impermeabilización y otros elementos de terminación que no afectan a la estructura pero sí a la calidad del inmueble. Plazo de garantía de un año.
Construcciones que no se ajustan al proyecto aprobado, que incumplen las condiciones de la licencia municipal o que no respetan la normativa técnica de edificación — CTE, normativa de accesibilidad, eficiencia energética, protección contra incendios.
Defectos preexistentes en el inmueble que no eran visibles en el momento de la compraventa y que el vendedor conocía o debía conocer. Acción redhibitoria o estimatoria al amparo del Código Civil, con las correspondientes reclamaciones de indemnización.
Reclamación de daños causados a terceros — vecinos, propietarios de inmuebles colindantes, viandantes — por el estado ruinoso de un edificio o por obras que han afectado a construcciones adyacentes. Responsabilidad del propietario y de los agentes de la edificación.
El promotor — responsabilidad solidaria durante diez años
El promotor responde solidariamente con los demás agentes de la edificación frente al adquirente durante los plazos de garantía de la LOE. Incluso cuando ha vendido el inmueble, el promotor mantiene su responsabilidad frente al comprador por los defectos estructurales durante diez años desde la recepción de la obra. Es el responsable más solvente y el que con mayor frecuencia afronta las reclamaciones.El constructor — responsabilidad por ejecución defectuosa
El constructor responde de los daños materiales causados por vicios o defectos derivados de una ejecución defectuosa, así como de los derivados de fallos en los productos, equipos e instalaciones que él haya suministrado. Su responsabilidad puede concurrir con la del promotor y con la de los técnicos si los defectos tienen origen mixto.El arquitecto director de obra — responsabilidad por diseño y dirección
El arquitecto responde de los daños causados por errores u omisiones en el proyecto y por los derivados de una dirección deficiente de la ejecución de la obra. La delimitación de su responsabilidad respecto a la del constructor exige un análisis técnico preciso del origen del defecto.El arquitecto técnico — responsabilidad por dirección de ejecución
El arquitecto técnico o aparejador responde de los daños derivados de defectos en la ejecución material de la obra cuando se deriven de una supervisión deficiente. Su responsabilidad es especialmente relevante en defectos de habitabilidad y en defectos de acabado.El seguro decenal — garantía adicional para el adquirente
El seguro decenal obligatorio para edificios de viviendas de nueva construcción cubre los daños materiales causados por defectos estructurales durante diez años. La reclamación al asegurador puede ser más rápida y efectiva que la acción judicial contra el promotor, aunque ambas vías son compatibles. Es esencial verificar la existencia y cobertura del seguro desde el inicio de la reclamación.En las reclamaciones por deficiencias constructivas, el informe pericial es el elemento probatorio más importante del procedimiento. Sin un perito de parte sólido que identifique el origen técnico del defecto, lo atribuya al agente responsable, cuantifique el coste de reparación y excluya las causas ajenas a la construcción — uso inadecuado, falta de mantenimiento, causas sobrevenidas — la reclamación tiene pocas posibilidades de éxito.
Soriano i Piqueras trabaja con una red de peritos técnicos — arquitectos, ingenieros de edificación, ingenieros industriales — con experiencia acreditada en la elaboración de informes periciales para procedimientos judiciales. La coordinación entre el abogado y el perito desde el primer momento es esencial para construir una reclamación técnica y jurídicamente sólida.
Particulares y empresas que han adquirido inmuebles con deficiencias constructivas y reclaman frente al promotor, el constructor o los técnicos responsables de los defectos. Asesoramiento desde la detección del defecto hasta la sentencia y su ejecución.
Comunidades que afrontan deficiencias en elementos comunes — cubiertas, fachadas, estructura, instalaciones generales — y necesitan reclamar colectivamente frente a los responsables. Representación de la comunidad como parte activa en el procedimiento.
Promotores que han sido condenados a indemnizar a compradores por deficiencias constructivas y ejercitan la acción de repetición frente al constructor o los técnicos cuya actuación defectuosa causó los daños. También promotores que reclaman directamente por incumplimientos de las empresas subcontratadas.
Agentes de la edificación demandados por deficiencias constructivas que necesitan una defensa técnica que cuestione la atribución de responsabilidad, discuta el origen del defecto o reduzca la cuantía de la indemnización. Coordinación con las aseguradoras de responsabilidad civil profesional.