{"id":1743,"date":"2026-07-17T16:34:39","date_gmt":"2026-07-17T14:34:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.sorianoipiqueras.com\/?page_id=1743"},"modified":"2026-07-20T03:44:43","modified_gmt":"2026-07-20T01:44:43","slug":"abogados-especialistas-en-deficiencias-constructivas-y-vicios-de-la-edificacion","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.sorianoipiqueras.com\/it\/abogados-especialistas-en-deficiencias-constructivas-y-vicios-de-la-edificacion\/","title":{"rendered":"Abogados especialistas en deficiencias constructivas y vicios de la edificaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"
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\n \"Abogados\n <\/div>\n
\n \u00c1rea de pr\u00e1ctica<\/span>\n

Abogados especialistas en deficiencias constructivas y vicios de la edificaci\u00f3n<\/h1>\n
<\/div>\n Reclamaci\u00f3n civil y penal frente a promotores, constructores, arquitectos y aparejadores por vicios ocultos, defectos estructurales y da\u00f1os derivados de una construcci\u00f3n defectuosa. Defensa tambi\u00e9n de los agentes de la edificaci\u00f3n.<\/span>\n Primera valoraci\u00f3n confidencial \u2192<\/a>\n <\/div>\n <\/div>\n\n \n
\n \n Inicio<\/a> \u203a\n Deficiencias constructivas\n <\/span>\n <\/div>\n\n \n
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Cuando el inmueble que compraste no es lo que te vendieron<\/h2>\n

Las deficiencias constructivas \u2014 grietas estructurales, filtraciones de agua, humedades, fallos en instalaciones, acabados defectuosos, incumplimientos de la normativa t\u00e9cnica \u2014 son uno de los conflictos jur\u00eddicos m\u00e1s frecuentes en el sector inmobiliario. Afectan tanto a particulares que han comprado una vivienda como a comunidades de propietarios, empresas que han adquirido locales o naves industriales, y promotores que han subcontratado trabajos defectuosos.<\/p>\n

Soriano i Piqueras<\/strong> acompa\u00f1a a propietarios, comunidades y promotores tanto en la reclamaci\u00f3n frente a los responsables de los defectos como en la defensa de los agentes de la edificaci\u00f3n acusados de haberlos causado. Nuestra especializaci\u00f3n simult\u00e1nea en derecho civil, derecho administrativo y derecho penal nos permite abordar asuntos en los que la deficiencia constructiva genera responsabilidad en m\u00e1s de una jurisdicci\u00f3n.<\/p>\n <\/div>\n\n \n

\n Tipos de deficiencias que tratamos<\/span>\n <\/div>\n
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Defectos estructurales<\/h3>\n Art. 17.1.a LOE<\/span>\n Grietas y fisuras en elementos estructurales, asientos diferenciales, problemas de cimentaci\u00f3n, fallos en la estructura portante. Plazo de garant\u00eda de diez a\u00f1os desde la recepci\u00f3n de la obra.<\/span>\n <\/div>\n\n
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Defectos de habitabilidad<\/h3>\n Art. 17.1.b LOE<\/span>\n Filtraciones, humedades, deficiencias en el aislamiento t\u00e9rmico y ac\u00fastico, fallos en instalaciones de fontaner\u00eda, saneamiento, electricidad o climatizaci\u00f3n que impidan el uso normal del inmueble. Plazo de garant\u00eda de tres a\u00f1os.<\/span>\n <\/div>\n\n
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Defectos de acabado y ejecuci\u00f3n<\/h3>\n Art. 17.1.c LOE<\/span>\n Defectos en revestimientos, pavimentos, carpinter\u00eda, cubiertas, impermeabilizaci\u00f3n y otros elementos de terminaci\u00f3n que no afectan a la estructura pero s\u00ed a la calidad del inmueble. Plazo de garant\u00eda de un a\u00f1o.<\/span>\n <\/div>\n\n
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Incumplimiento del proyecto y la licencia<\/h3>\n Construcciones que no se ajustan al proyecto aprobado, que incumplen las condiciones de la licencia municipal o que no respetan la normativa t\u00e9cnica de edificaci\u00f3n \u2014 CTE, normativa de accesibilidad, eficiencia energ\u00e9tica, protecci\u00f3n contra incendios.<\/span>\n <\/div>\n\n
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Vicios ocultos en compraventa<\/h3>\n Defectos preexistentes en el inmueble que no eran visibles en el momento de la compraventa y que el vendedor conoc\u00eda o deb\u00eda conocer. Acci\u00f3n redhibitoria o estimatoria al amparo del C\u00f3digo Civil, con las correspondientes reclamaciones de indemnizaci\u00f3n.<\/span>\n <\/div>\n\n
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Da\u00f1os a terceros por ruina o derrumbe<\/h3>\n Reclamaci\u00f3n de da\u00f1os causados a terceros \u2014 vecinos, propietarios de inmuebles colindantes, viandantes \u2014 por el estado ruinoso de un edificio o por obras que han afectado a construcciones adyacentes. Responsabilidad del propietario y de los agentes de la edificaci\u00f3n.<\/span>\n <\/div>\n\n <\/div>\n\n \n
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Qui\u00e9n responde y en qu\u00e9 plazo: el r\u00e9gimen de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n<\/h2>\n

La Ley 38\/1999 de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n establece un r\u00e9gimen de responsabilidad decenal, trienal y anual seg\u00fan la gravedad del defecto, con responsabilidades diferenciadas para cada agente del proceso constructivo. La identificaci\u00f3n precisa del responsable \u2014 promotor, constructor, arquitecto director de obra, arquitecto t\u00e9cnico, instalador \u2014 es el primer paso de cualquier reclamaci\u00f3n por deficiencias constructivas.<\/p>\n

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\n El promotor \u2014 responsabilidad solidaria durante diez a\u00f1os<\/span>\n El promotor responde solidariamente con los dem\u00e1s agentes de la edificaci\u00f3n frente al adquirente durante los plazos de garant\u00eda de la LOE. Incluso cuando ha vendido el inmueble, el promotor mantiene su responsabilidad frente al comprador por los defectos estructurales durante diez a\u00f1os desde la recepci\u00f3n de la obra. Es el responsable m\u00e1s solvente y el que con mayor frecuencia afronta las reclamaciones.<\/span>\n <\/div>\n <\/div>\n\n
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\n El constructor \u2014 responsabilidad por ejecuci\u00f3n defectuosa<\/span>\n El constructor responde de los da\u00f1os materiales causados por vicios o defectos derivados de una ejecuci\u00f3n defectuosa, as\u00ed como de los derivados de fallos en los productos, equipos e instalaciones que \u00e9l haya suministrado. Su responsabilidad puede concurrir con la del promotor y con la de los t\u00e9cnicos si los defectos tienen origen mixto.<\/span>\n <\/div>\n <\/div>\n\n
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\n El arquitecto director de obra \u2014 responsabilidad por dise\u00f1o y direcci\u00f3n<\/span>\n El arquitecto responde de los da\u00f1os causados por errores u omisiones en el proyecto y por los derivados de una direcci\u00f3n deficiente de la ejecuci\u00f3n de la obra. La delimitaci\u00f3n de su responsabilidad respecto a la del constructor exige un an\u00e1lisis t\u00e9cnico preciso del origen del defecto.<\/span>\n <\/div>\n <\/div>\n\n
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\n El arquitecto t\u00e9cnico \u2014 responsabilidad por direcci\u00f3n de ejecuci\u00f3n<\/span>\n El arquitecto t\u00e9cnico o aparejador responde de los da\u00f1os derivados de defectos en la ejecuci\u00f3n material de la obra cuando se deriven de una supervisi\u00f3n deficiente. Su responsabilidad es especialmente relevante en defectos de habitabilidad y en defectos de acabado.<\/span>\n <\/div>\n <\/div>\n\n
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\n El seguro decenal \u2014 garant\u00eda adicional para el adquirente<\/span>\n El seguro decenal obligatorio para edificios de viviendas de nueva construcci\u00f3n cubre los da\u00f1os materiales causados por defectos estructurales durante diez a\u00f1os. La reclamaci\u00f3n al asegurador puede ser m\u00e1s r\u00e1pida y efectiva que la acci\u00f3n judicial contra el promotor, aunque ambas v\u00edas son compatibles. Es esencial verificar la existencia y cobertura del seguro desde el inicio de la reclamaci\u00f3n.<\/span>\n <\/div>\n <\/div>\n\n <\/div>\n <\/div>\n\n \n
\n Estrategia de reclamaci\u00f3n<\/span>\n

Civil, penal y administrativa: tres v\u00edas que pueden activarse simult\u00e1neamente<\/h2>\n
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\n 01<\/span>\n V\u00eda civil \u2014 acci\u00f3n al amparo de la LOE y el C\u00f3digo Civil.<\/strong> La v\u00eda principal de reclamaci\u00f3n por deficiencias constructivas es la acci\u00f3n civil ante los Juzgados de Primera Instancia, invocando la responsabilidad de los agentes de la edificaci\u00f3n al amparo del art\u00edculo 17 de la LOE y, subsidiariamente, las acciones de saneamiento por vicios ocultos del C\u00f3digo Civil. El perjudicado puede acumular la reclamaci\u00f3n frente a todos los responsables solidarios en un \u00fanico procedimiento.<\/span>\n <\/div>\n
\n 02<\/span>\n V\u00eda penal \u2014 cuando el defecto constituye delito.<\/strong> Cuando la deficiencia constructiva deriva de una construcci\u00f3n manifiestamente contraria a las normas de seguridad o cuando el promotor ha vendido el inmueble ocultando deliberadamente defectos graves, los hechos pueden ser constitutivos de delitos de estafa (art. 248 CP), defraudaci\u00f3n a los compradores o delitos de riesgo relacionados con la seguridad. La v\u00eda penal puede ser m\u00e1s eficaz cuando la cuant\u00eda es elevada o cuando el promotor est\u00e1 en situaci\u00f3n concursal.<\/span>\n <\/div>\n
\n 03<\/span>\n V\u00eda administrativa \u2014 disciplina urban\u00edstica y responsabilidad municipal.<\/strong> Cuando la deficiencia constructiva deriva de una licencia incorrectamente concedida por el ayuntamiento o de la falta de control de la legalidad urban\u00edstica, puede existir responsabilidad patrimonial de la Administraci\u00f3n. Tambi\u00e9n puede activarse la v\u00eda administrativa para exigir al ayuntamiento que ejercite sus potestades de disciplina urban\u00edstica frente a las obras defectuosas.<\/span>\n <\/div>\n
\n 04<\/span>\n Medidas cautelares urgentes.<\/strong> Cuando el defecto constructivo genera un riesgo inmediato para la seguridad \u2014 peligro de derrumbe, inundaciones, riesgo el\u00e9ctrico \u2014 puede solicitarse con car\u00e1cter urgente la adopci\u00f3n de medidas cautelares que obliguen al responsable a actuar antes de que se resuelva el fondo del asunto.<\/span>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n\n \n
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El informe pericial: la pieza clave de la reclamaci\u00f3n<\/h2>\n

En las reclamaciones por deficiencias constructivas, el informe pericial es el elemento probatorio m\u00e1s importante del procedimiento. Sin un perito de parte s\u00f3lido que identifique el origen t\u00e9cnico del defecto, lo atribuya al agente responsable, cuantifique el coste de reparaci\u00f3n y excluya las causas ajenas a la construcci\u00f3n \u2014 uso inadecuado, falta de mantenimiento, causas sobrevenidas \u2014 la reclamaci\u00f3n tiene pocas posibilidades de \u00e9xito.<\/p>\n

Soriano i Piqueras trabaja con una red de peritos t\u00e9cnicos \u2014 arquitectos, ingenieros de edificaci\u00f3n, ingenieros industriales \u2014 con experiencia acreditada en la elaboraci\u00f3n de informes periciales para procedimientos judiciales. La coordinaci\u00f3n entre el abogado y el perito desde el primer momento es esencial para construir una reclamaci\u00f3n t\u00e9cnica y jur\u00eddicamente s\u00f3lida.<\/p>\n <\/div>\n\n \n

\n A qui\u00e9n defendemos<\/span>\n <\/div>\n
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Propietarios y compradores<\/h3>\n Particulares y empresas que han adquirido inmuebles con deficiencias constructivas y reclaman frente al promotor, el constructor o los t\u00e9cnicos responsables de los defectos. Asesoramiento desde la detecci\u00f3n del defecto hasta la sentencia y su ejecuci\u00f3n.<\/span>\n <\/div>\n\n
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Comunidades de propietarios<\/h3>\n Comunidades que afrontan deficiencias en elementos comunes \u2014 cubiertas, fachadas, estructura, instalaciones generales \u2014 y necesitan reclamar colectivamente frente a los responsables. Representaci\u00f3n de la comunidad como parte activa en el procedimiento.<\/span>\n <\/div>\n\n
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Promotores que reclaman a constructores y t\u00e9cnicos<\/h3>\n Promotores que han sido condenados a indemnizar a compradores por deficiencias constructivas y ejercitan la acci\u00f3n de repetici\u00f3n frente al constructor o los t\u00e9cnicos cuya actuaci\u00f3n defectuosa caus\u00f3 los da\u00f1os. Tambi\u00e9n promotores que reclaman directamente por incumplimientos de las empresas subcontratadas.<\/span>\n <\/div>\n\n
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Constructores, arquitectos y t\u00e9cnicos demandados<\/h3>\n Agentes de la edificaci\u00f3n demandados por deficiencias constructivas que necesitan una defensa t\u00e9cnica que cuestione la atribuci\u00f3n de responsabilidad, discuta el origen del defecto o reduzca la cuant\u00eda de la indemnizaci\u00f3n. Coordinaci\u00f3n con las aseguradoras de responsabilidad civil profesional.<\/span>\n <\/div>\n\n <\/div>\n\n \n
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Preguntas frecuentes sobre deficiencias constructivas<\/h2>\n
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\u00bfCu\u00e1nto tiempo tengo para reclamar por deficiencias constructivas?<\/h3>\n Hay que distinguir dos plazos: el plazo de garant\u00eda y el plazo de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n. El plazo de garant\u00eda \u2014 diez, tres o un a\u00f1o seg\u00fan el tipo de defecto \u2014 determina durante cu\u00e1nto tiempo el responsable responde por el mero hecho de existir el defecto. Pero la acci\u00f3n para reclamar judicialmente prescribe a los dos a\u00f1os desde que aparece el da\u00f1o o desde que el perjudicado lo conoce. Ambos plazos son independientes y deben computarse por separado. Es esencial actuar con rapidez en cuanto se detecte el defecto.<\/span>\n <\/div>\n\n
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\u00bfQu\u00e9 ocurre si el promotor est\u00e1 en concurso de acreedores cuando aparecen los defectos?<\/h3>\n La situaci\u00f3n concursal del promotor no extingue el derecho del comprador a reclamar. En primer lugar, la reclamaci\u00f3n puede dirigirse contra el seguro decenal obligatorio, que es independiente de la solvencia del promotor. En segundo lugar, puede reclamarse frente al constructor y los t\u00e9cnicos, que son responsables solidarios con el promotor. En tercer lugar, la reclamaci\u00f3n frente al promotor puede presentarse como cr\u00e9dito concursal en el procedimiento de concurso.<\/span>\n <\/div>\n\n
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\u00bfPuede reclamar la comunidad de propietarios colectivamente por defectos en elementos comunes?<\/h3>\n S\u00ed. La comunidad de propietarios tiene legitimaci\u00f3n activa para reclamar colectivamente por defectos en elementos comunes \u2014 estructura, cubierta, fachada, instalaciones generales \u2014 sin necesidad de que cada propietario individual ejercite su propia acci\u00f3n. El acuerdo de la junta de propietarios autorizando al presidente o administrador para iniciar las reclamaciones judiciales es suficiente para conferir la representaci\u00f3n procesal.<\/span>\n <\/div>\n\n
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\u00bfEs necesario contratar un perito antes de iniciar la reclamaci\u00f3n?<\/h3>\n En la pr\u00e1ctica, s\u00ed. El informe pericial previo es el fundamento t\u00e9cnico de la reclamaci\u00f3n: identifica el tipo de defecto, su origen, el responsable t\u00e9cnico y el coste de reparaci\u00f3n. Sin \u00e9l, la demanda carece de sustento probatorio suficiente para acreditar los hechos ante el juzgado. Recomendamos encargarlo antes de iniciar cualquier comunicaci\u00f3n formal con el promotor o constructor para evitar que la reclamaci\u00f3n extrajudicial se efect\u00fae sin fundamento t\u00e9cnico.<\/span>\n <\/div>\n\n
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\u00bfC\u00f3mo contactar con Soriano i Piqueras para una reclamaci\u00f3n por deficiencias constructivas?<\/h3>\n Puede contactarnos por tel\u00e9fono en el (+34) 91 993 00 59 (Madrid) o (+34) 96 073 05 72 (Valencia), por correo en info@sorianoipiqueras.com o directamente por WhatsApp. La primera valoraci\u00f3n es confidencial y sin compromiso. Si dispone de un informe pericial previo, le recomendamos aportarlo en la primera reuni\u00f3n.<\/span>\n <\/div>\n\n <\/div>\n <\/div>\n\n \n
\n \n Madrid<\/span>\n (+34) 91 993 00 59<\/span>\n <\/a>\n \n Valencia<\/span>\n (+34) 96 073 05 72<\/span>\n <\/a>\n \n Correo<\/span>\n info@sorianoipiqueras.com<\/span>\n <\/a>\n \n WhatsApp<\/span>\n Primera valoraci\u00f3n confidencial \u2192<\/span>\n <\/a>\n <\/div>\n\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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