Versión 6 · en vigor 04.10.2023 · +772−1150 · Ver el artículo
Artículo 78. Nuevo uso residencial en parcelas de uso turístico y reconversión y cambio de uso de establecimientos de alojamientoturístico.
Artículo 78. Nuevo uso residencial en parcelas de uso turístico y reconversiónReconversión y cambio de uso de establecimientos de alojamientoa turísticoresidencial.
1. Las parcelas de uso turístico y los edificios de uso turístico podrán cambiar de uso de acuerdo con los requisitos y procedimientos del presente precepto.
2. Las parcelas vacantes de uso exclusivo turístico y clasificadas como suelo urbano pueden instar ante la administración turística insular competente en ordenación turística su cambio de uso a residencial siempre y cuando el techo de habitantes de la parcela vacante no sea superior al número de plazas turísticas posibles en aplicación del índice de intensidad turística, o en su defecto de la ratio turística, fijadas por la normativa urbanística, territorial o sectorial. También se podrá instar el cambio de uso a sociosanitario o administrativo.
Los parámetros urbanísticos de la parcela con uso residencial, sociosanitario o administrativo serán los establecidos por el planeamiento urbanístico vigente para la parcela turística.
Un 30 % de las viviendas resultantes se destinarán al régimen de vivienda protegida ya sea de compraventa o alquiler.
3. Se pueden acoger al régimen de reconversión y cambio de uso establecido en este artículo los establecimientos y las edificaciones siguientes:
a) Los establecimientos de alojamiento turístico de una o dos estrellas, de hostales o de casas de huéspedes en situación de alta.
b) Los establecimientos de alojamiento turístico de una o dos estrellas, de hostales o de casas de huéspedes en situación de baja definitiva anterior al 1 de enero de 2022 y que estén situados en cualquier lugar, excepto en suelo rústico, del territorio de las Illes Balears.
Los establecimientos y las edificaciones descritos en este punto pueden instar ante la administración turística competente el cambio de uso a algunos de los siguientes usos:
– Sociosanitario o asistencial, públicos o concertados con entidades del tercer sector (incluidas residencias de mayores, centros de día, centros de discapacidad y dependientes y similares), rigiéndose para su instalación, por las disposiciones de este artículo y por la legislación sectorial aplicable.
– Administrativo (incluidas las oficinas y los centros de trabajo dedicados a la innovación tecnológica informática y a la investigación a través de ordenadores y tecnología informática, coworking y nuevas fórmulas colaborativas entre investigadores).
– Residencial. Las viviendas resultantes no podrán ser objeto de comercialización como estancias turísticas en vivienda. En este caso, un 50 % de las viviendas resultantes se destinarán al régimen de vivienda protegida ya sea de compraventa o de alquiler. El techo de habitantes del edificio no podrá superar el índice de intensidad de uso establecida por la normativa de vivienda para las viviendas de protección oficial. En el edificio se tendrá que cumplir el decreto de habitabilidad.
Las plazas turísticas del establecimiento únicamente pueden ser objeto de intercambio entre particulares. Este intercambio solo es posible para trasladar las plazas a establecimientos hoteleros de cuatro o cinco estrellas. En caso de que los establecimientos o alojamientos estén en situación de alta es condición para el intercambio la subrogación de la totalidad del personal por parte de la persona física o jurídica adquirente.
Cuando por las características técnicas, constructivas o edificatorias de un edificio en situación de inadecuación conforme a lo que dispone el artículo 129 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, se considere procedente el cambio de uso y no resulte viable técnica o económicamente la reforma parcial o la rehabilitación integral de este edificio, a instancia de sus titulares se podrá acordar su demolición para reconstruirlo adaptándose a los parámetros urbanísticos del planeamiento en vigor y a los que resulten aplicables a las viviendas protegidas.
4. La administración turística competente tramitará y resolverá el procedimiento administrativo en el cual deben quedar justificadas las condiciones establecidas en los apartados anteriores y convenientemente valoradas la oportunidad y la idoneidad del cambio de uso.
La resolución del procedimiento administrativo requiere un informe preceptivo y vinculante del ayuntamiento en el cual se encuentre la parcela, el establecimiento o la edificación sobre el cual se ha instado el cambio de uso, que emitirá en el plazo de dos meses desde la solicitud. En caso de no emitirlo, se entenderá favorable. Sin perjuicio de lo anterior, cuando se solicite el cambio de uso de una edificación o un establecimiento, la resolución del procedimiento administrativo requerirá un informe favorable, otorgado por mayoría de dos tercios, de la Comisión para la Reconversión y el Cambio de Uso de Establecimientos de Alojamiento Turístico y Edificaciones con Usos no Residenciales regulada por el Decreto 34/2021, de 22 de junio.
El acuerdo que autorice el cambio de uso se entiende sin perjuicio de las licencias municipales o declaraciones responsables que sean necesarias para hacer efectivo este cambio. Al informe del ayuntamiento en el cual se encuentre la parcela, el establecimiento o la edificación sobre el cual se ha instado el cambio de uso, se analizará necesariamente la repercusión del aumento poblacional que pueda suponer el cambio de uso en cuanto a los equipamientos públicos y en las redes de movilidad.
Las obras se llevarán a cabo con criterios de eficiencia energética y, en caso de establecimientos en situación de alta, no incrementarán el consumo de agua potable y energético de origen no renovable. Cuando sea de aplicación se cumplirán las prescripciones contenidas en la Ley 22/1988, de 28 de julio, de costas, o en cualquier otra normativa básica estatal.
5. El titular del establecimiento abonará a la administración municipal competente, en concepto de monetización de la cesión de aprovechamiento, el 5 % del presupuesto de ejecución material de las obras para la conversión del edificio al nuevo uso. Estos ingresos se destinarán a actuaciones e inversiones en la zona donde se ha hecho el cambio de uso. Con el fin de definir las actuaciones que se tengan que realizar a cargo de estas cuantías, se creará una mesa de trabajo con las organizaciones sindicales más representativas del sector, las entidades sociales del municipio vinculadas al sector turístico y la asociación empresarial hotelera del mismo municipio o la asociación empresarial hotelera de la isla correspondiente en el supuesto de que no exista la referida organización empresarial en el municipio en el cual se haya materialidad la recaudación.
6. Los establecimientos o las edificaciones que se ejecuten de acuerdo con las licencias otorgadas al amparo de este precepto, quedarán legalmente incorporados al planeamiento como edificios adecuados y su calificación urbanística se corresponderá con su volumetría y uso específicos.
7. La documentación que se aporte a la administración competente será suficiente para valorar todos los aspectos necesarios para adoptar la resolución e incluirá, como mínimo, una exposición de los antecedentes y la situación urbanística, los documentos gráficos y la justificación del cumplimiento de los requisitos expuestos en esta disposición, así como de la solución presentada. Asimismo, la administración competente someterá la propuesta de resolución a audiencia pública durante el plazo mínimo de un mes, a los efectos de que se puedan presentar sugerencias o alegaciones.
1. En los establecimientos de alojamiento turístico o parcelas no edificadas de uso turístico en que, por razones de incompatibilidad del uso turístico con la zona en la que se han situado, por tener condiciones o elementos de hecho que justifiquen la inviabilidad turística y económica, especialmente en las zonas definidas en los planes de intervención en ámbitos turísticos, o por su notoria obsolescencia cuando no estén ubicados en zonas turísticas, se podrá instar el cambio de uso a residencial ante la administración urbanística competente, la cual tramitará y resolverá el expediente administrativo, previo informe de la administración turística, en el cual quedarán justificadas las mencionadas condiciones y convenientemente valoradas la oportunidad y la idoneidad del cambio de uso. El cambio de uso se entenderá referido a la totalidad de la parcela, incluidas sus edificaciones y/o construcciones.
2. También se podrá plantear el cambio de uso de aquellos establecimientos de alojamiento turístico y aquellas parcelas no edificadas de uso turístico, en los que sean igualmente valoradas la oportunidad y la idoneidad de este cambio. También será igualmente aplicable a los edificios en los que existe un uso plurifamiliar no incorporado a la ordenación y el planeamiento no lo contempla.
3. La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable destinada a usos residenciales y la propuesta tiene que prever un mínimo del 10 % de la edificación destinada a usos diferentes del residencial entre los siguientes: establecimiento público, administrativo, comercial, deportivo, docente o sociocultural. Como mínimo, cada una de las viviendas resultantes del cambio de uso tiene que estar dotada de una plaza de aparcamiento en la parcela afectada o como máximo a 200 m de distancia.
Excepcionalmente, mediante la tramitación de un expediente administrativo específico e individual por proyecto, la administración urbanística competente podrá dispensar, tras el informe previo de la administración turística, el cumplimiento de la dimensión mínima de vivienda autorizable, mediante una resolución motivada, y se determinarán en el mencionado expediente la dimensión mínima de vivienda que se tiene que autorizar, que deberá cumplir con la normativa de habitabilidad, el porcentaje de edificación destinada a otros usos y las plazas de aparcamiento necesarias. Cuando el cambio de uso se produzca sobre una parcela no edificada, los parámetros urbanísticos que se aplicarán serán los de su calificación urbanística en el momento de la solicitud del cambio de uso.
4. A los efectos de esta ley, se entiende que un establecimiento es obsoleto cuando se puedan acreditar elementos fácticos que pongan de manifiesto la falta de competitividad de este establecimiento en condiciones normales de explotación y mercado.
El establecimiento se tiene que dar de baja definitivamente con liquidación efectiva de todas las responsabilidades empresariales, laborales, contractuales y el resto que resulte de aplicación.
5. Cuando por las características técnicas, constructivas o edificatorias de un edificio en situación de inadecuación no resulte viable técnicamente o económicamente la rehabilitación integral del edificio, a instancia de los titulares podrá acordarse la demolición del mismo para reconstruirlo adaptándose a los parámetros urbanísticos que tenía el edificio sobre el cual procede el cambio de uso.
6. En todos los casos en los que sea procedente el cambio de uso, el titular del establecimiento deberá abonar a la administración municipal competente, en concepto de monetización de la cesión de aprovechamiento, el 5 % del presupuesto de ejecución material de la rehabilitación integral o reconstrucción del edificio en el que se haya formalizado el cambio de uso. Este valor de cesión solo se aplicará sobre la superficie construida correspondiente al nuevo uso. Estos ingresos se destinarán a actuaciones e inversiones en la zona donde se ha realizado el cambio de uso, tras el informe previo y vinculante de la administración turística competente.
7. Los establecimientos turísticos en los que se hayan ejecutado obras de acuerdo con las licencias otorgadas al amparo de este artículo quedarán legalmente incorporados al planeamiento como edificios adecuados y su calificación urbanística se corresponderá con su volumetría específica.
8. La documentación que se tiene que aportar a la administración turística deberá ser suficiente para valorar todos los aspectos necesarios para adoptar la resolución y deberá incluir, como mínimo, una exposición de los antecedentes y situación urbanística, los documentos gráficos y la justificación del cumplimiento de los requisitos expuestos en este artículo, como también de la solución presentada. Asimismo, la administración turística deberá someter la propuesta de resolución a audiencia pública durante el plazo mínimo de un mes, a los efectos de que se puedan presentar sugerencias o alegaciones.
9. Las nuevas viviendas resultantes de la aplicación de esta disposición tendrán la condición de vivienda de precio limitado.
Notas del BOE
Notas del BOE
Se modifica por la disposición adicional 3.1 del Decreto-ley 6/2023, de 2 de octubre. Ref. BOE-A-2023-24418#da-3
Téngase en cuenta para los expedientes que se estén tramitando bajo la redacción anterior, lo indicado en la disposición transitoria única del citado Decreto-ley.
Se deroga por la disposición derogatoria única.1.a) de la Ley 6/2017, de 31 de julio. Ref. BOE-A-2017-10539
Se suspendió la aplicación de este artículo y posteriormente quedó levantada por cumplimento del plazo establecido en la disposición adicional única.4 del Decreto-ley 1/2016, de 12 de enero. Ref. BOE-A-2016-2225
Se añade el apartado 10 por el art. 9 del Decreto-ley 1/2013, de 7 de junio. Ref. BOIB-i-2013-90017
1. Cuando se considere necesario para asegurar la eficacia de la resolución, por motivos de urgencia, o para una protección provisional de los intereses implicados, las acciones u omisiones tipificadas como infracción en la presente ley podrán dar lugar a las medidas provisionales establecidas en el artículo 56 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Procedimiento Administrativo de las Administraciones Públicas, así como a las siguientes medidas provisionales:
a) La suspensión temporal de los efectos de la declaración responsable de inicio de actividad turística, de la comunicación previa o la suspensión de los títulos, licencias, autorizaciones o habilitaciones en virtud de los cuales se ejerza la actividad.
b) La clausura temporal del establecimiento.
b) La clausura temporal del establecimiento o de la vivienda de uso turístico.
c) La suspensión temporal, parcial o total de las actividades de intermediación turística y otras actividades no vinculadas a un establecimiento físico.
d) La suspensión temporal del ejercicio de la profesión de guía turístico.
2. Una vez iniciado el procedimiento, el órgano competente para resolver podrá adoptar medidas provisionales para asegurar la eficacia de la resolución. También podrá adoptarlas antes del inicio del procedimiento en casos de urgencia y para la protección provisional de los intereses implicados; todo ello en los términos de los artículos 72.1 y 72.2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre.
3. Las medidas provisionales se adoptarán previa audiencia de las personas interesadas, en el plazo máximo de diez días, para que puedan aportar cuantas alegaciones, documentos e informaciones estimen convenientes. No obstante, cuando las medidas provisionales se adopten antes de la iniciación del procedimiento sancionador, deberán ser confirmadas, modificadas o ratificadas en el acuerdo de iniciación del procedimiento tras la audiencia de las personas interesadas.
Notas del BOE
Notas del BOE
Se modifica el apartado 1.b) por la disposición adicional 3.2 del Decreto-ley 6/2023, de 2 de octubre. Ref. BOE-A-2023-24418#da-3
Se modifica el apartado 1 por la disposición final 4.4 del Decreto-ley 5/2022, de 16 de mayo. Ref. BOE-A-2022-13797#df-4
Se añade por el art. 2.17 del Decreto-ley 3/2022, de 11 de febrero. Ref. BOE-A-2022-9388
Su anterior numeración era art. 114.
Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, legislación consolidada. Comparación automática de carácter informativo; para fines jurídicos consulte la publicación oficial.
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