Modificación de Ley de Arrendamientos Urbanos

Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre

Por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

Norma modificadora en el BOE La norma antes y después
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Artículo 10. Prórroga del contrato.

Versión 8 · en vigor 02.10.2026 · +1237 −470 · Ver el artículo

Artículo 10. Prórroga del contrato.
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, o de cualquiera de sus prórrogas, incluidas las voluntarias y las reguladas por ley, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatroseis meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarloprorrogarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximosucesivos de trescinco años más, salvo queo elsiete arrendatarioaños manifiestesi alel arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovarfuese elpersona contratojurídica.
2. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
3. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
4. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
En los casos en que el arrendador comunique válidamente la voluntad de no prorrogar el contrato conforme al párrafo anterior, vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada. Dicha indemnización deberá calcularse, siempre que ello sea posible, en base al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, y en ningún caso podrá ser inferior al importe equivalente a una mensualidad de renta por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, prorrateándose por meses los períodos inferiores al año y por días los inferiores al mes. La indemnización se abonará en el momento de la entrega de la vivienda, salvo en el supuesto previsto en la letra a) del apartado segundo.
No procederá la indemnización prevista en el párrafo anterior cuando, en relación con el vencimiento al que se refiera la comunicación de no prórroga, el arrendatario reúna los requisitos legalmente establecidos para obtener, a su solicitud, una prórroga legal del contrato de aceptación obligatoria para el arrendador, aunque no la hubiera solicitado.
La enajenación de la vivienda arrendada no afectará al derecho del arrendatario a la indemnización prevista en este apartado, que corresponderá al adquirente que se subrogue en la posición del arrendador, siempre y cuando no se dé ninguna de las circunstancias recogidas en el apartado 2.
2. La indemnización prevista en el apartado anterior tampoco procederá en los siguientes casos, que deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso:
a) Cuando el arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares en segundo grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si transcurridos tres meses desde la entrega de la vivienda esta no hubiera sido ocupada por las personas indicadas, salvo causa de fuerza mayor, el arrendatario tendrá derecho a la indemnización prevista en el apartado 1, que será exigible desde el momento en que transcurra dicho plazo.
b) Cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda arrendada durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo que la ausencia obedezca a causa justificada, como razones de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, o que en ella hayan seguido habitando las personas previstas en el artículo 7.1.
c) Cuando el arrendatario disponga, en la fecha de la notificación y en el mismo municipio, de otra vivienda apta para atender sus necesidades, como titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute y pueda ocuparla.
d) Cuando las partes suscriban un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
e) Cuando el arrendatario rechace de forma expresa o tácita una oferta fehaciente de formalización de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual sobre la misma vivienda, formulada por el arrendador dentro del plazo de preaviso previsto en el apartado 1.
Para que esta causa resulte aplicable, la oferta deberá garantizar la permanencia del arrendatario por un plazo mínimo de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica. Asimismo, el importe económico total de la nueva renta mensual deberá ajustarse a las reglas de determinación de la renta previstas en el artículo 17.6 de la presente Ley, incluso cuando el inmueble no se ubique en una zona de mercado residencial tensionado.
f) Cuando concurra alguna otra circunstancia debidamente justificada que, en el caso concreto, determine la prevalencia de los intereses del arrendador cuando este tenga vulnerabilidad acreditada.
3. En todos aquellos supuestos en los que, tras haber manifestado el arrendador su voluntad de no prorrogar el contrato, finalmente las partes acuerden formalizar una prórroga voluntaria o convencional, esta no podrá ser inferior a los plazos previstos en el apartado primero de este artículo.
4. Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones previstas en los acuerdos de prórroga que modifiquen las condiciones del contrato original en perjuicio del arrendatario, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 de la presente ley.
5. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el de cualquiera de las prórrogas previstas en el apartado primero de este artículo, y siempre que el contrato hubiera de extinguirse por haber comunicado válidamente el arrendador su voluntad de no prorrogarlo, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda en los términos del artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento. Esta prórroga no será acumulable con otras prórrogas extraordinarias establecidas por norma con rango de ley; cuando concurran varias, el arrendatario podrá optar por la que le resulte más favorable, sin perjuicio de la aplicación preferente de la prevista en el apartado siguiente.
6. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el de cualquiera de las prórrogas previstas en el apartado 1, y siempre que el contrato hubiera de extinguirse por haber comunicado válidamente el arrendador su voluntad de no prorrogarlo, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados sexto y séptimo del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en segundo grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta prórroga es incompatible con otras prórrogas extraordinarias establecidas por norma con rango de ley y se aplicará con carácter preferente.
Notas del BOE
Notas del BOE

Se modifica por el art. único del Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre. Ref. BOE-A-2026-20385#au

Téngase en cuenta, para los contratos vigentes, la disposición transitoria única, y para la coordinación con la prórroga extraordinaria, la disposición adicional 1 del citado Real Decreto-ley.

Se modifica el apartado 1 por el art. 3.8 del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre. Ref. BOE-A-2026-20266#a3

Téngase en cuenta la disposición final 5 del citado Real Decreto-ley en cuanto a la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Se modifica por la disposición final 1.1 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo. Ref. BOE-A-2023-12203#df

Téngase en cuenta, para los contratos celebrados con anterioridad, lo dispuesto en la disposición transitoria 4 de la citada Ley.

Se modifica por el art. 1.5 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo. Ref. BOE-A-2019-3108#ap

Téngase en cuenta, para los contratos celebrados con anterioridad, lo dispuesto en la disposición transitoria 1 del citado Real Decreto-ley.

Se deja sin efecto la modificación por Resolución de 22 de enero de 2019 que publica el Acuerdo del Congreso de los Diputados por el que se deroga el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre. Ref. BOE-A-2019-799

Se modifica por el art. 1.2 del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre. Ref. BOE-A-2018-17293#ap

Téngase en cuenta, para los contratos celebrados con anterioridad, lo dispuesto en la disposición transitoria 1 del citado Real Decreto-ley.

Se modifica por el art. 1.5 de la Ley 4/2013, de 4 de junio. Ref. BOE-A-2013-5941.

Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, legislación consolidada. Comparación automática de carácter informativo; para fines jurídicos consulte la publicación oficial.
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