Metodología

Qué mide el atlas

El atlas recoge, para cada municipio del territorio gestionado por la Dirección General del Catastro, el número de parcelas catastrales urbanas sin edificar, su superficie en hectáreas y su distribución en cinco intervalos de tamaño, tal como los publica la Estadística del Catastro inmobiliario urbano (operación 9575 del Plan Estadístico Nacional). A partir de esos tres datos calcula cuatro derivadas: el porcentaje de parcelas sin edificar sobre el total de parcelas urbanas, el porcentaje de superficie sin edificar sobre la superficie parcelaria urbana, la superficie media por parcela sin edificar y la posición del municipio en su provincia y en su comunidad autónoma.

Las cifras principales del atlas (las de cabecera de la portada y de cada ficha, los rankings, las tarjetas y el indicador por defecto del mapa) son cifras netas: la cifra oficial del Catastro descontadas las zonas verdes y plazas públicas inscritas como parcela catastral, según la estimación que se explica más abajo. La cifra oficial figura siempre junto a cada dato neto y puede seleccionarse en el mapa. Las posiciones y los porcentajes se calculan con las mismas cifras netas en el ejercicio de referencia de la estimación; en el resto de los ejercicios del tramo comparable se aplica la misma proporción de zonas verdes y se indica; antes de ese tramo solo se muestran cifras oficiales. La distribución por tamaño y las series históricas son siempre oficiales.

Qué no mide

Una parcela catastral urbana es una unidad de suelo de naturaleza urbana a efectos catastrales (artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), que no coincide con el suelo urbano del planeamiento. «Sin edificar» significa que no consta ninguna construcción inscrita en el Catastro. Estas parcelas no equivalen a solares edificables, no informan de la edificabilidad ni del valor de los terrenos y no permiten juzgar la gestión urbanística de ningún municipio.

Fuente, cobertura y fecha de referencia

Todos los valores proceden de las tablas municipales de la estadística anual del Catastro (parcelas según superficie y superficies de parcelas urbanas) y de sus tablas nacionales, autonómicas y provinciales. La fuente cubre toda España salvo Navarra y el País Vasco, que tienen catastros forales. Cada ejercicio refleja los datos a 31 de diciembre del año anterior: el ejercicio 2026 corresponde a la situación a 31-12-2025. La serie disponible va de 2006 a 2026.

Rupturas de serie

Dos cambios impiden comparar sin cautela los ejercicios anteriores a 2018 con los posteriores. El procedimiento de regularización catastral (disposición adicional tercera del texto refundido, introducida por la Ley 16/2012) afloró entre 2013 y 2016 construcciones no declaradas, de modo que parcelas que constaban sin edificar pasaron a edificadas sin que se construyera nada ese año. Y la Ley 13/2015, tras la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2014, dispuso que el suelo urbanizable sin ordenación detallada dejara de considerarse urbano a efectos catastrales: la superficie nacional de parcelas urbanas sin edificar cayó un 13 % en el ejercicio 2016 y un 14 % en el 2017, sin que ello refleje consumo de suelo. Por eso los gráficos sombrean los ejercicios anteriores a 2018 y las comparaciones por defecto se hacen desde ese año. Los saltos interanuales superiores al 25 % en un municipio se marcan como posible cambio de criterio o de delimitación, sin interpretarlos.

Peculiaridades de la fuente

En los ejercicios 2017 y 2018 la tabla nacional del Catastro no coincide con la suma de sus propias tablas provinciales (1,6 % y 0,5 % de diferencia); el atlas muestra el agregado nacional oficial y, en los municipios, los valores de las tablas municipales. Totalán (Málaga) no figura en las tablas municipales y se toma del fichero Excel anual del Catastro. El Catastro sigue publicando por separado Oza dos Ríos y Cesuras, y Cerdedo y Cotobade, municipios fusionados en 2013 y 2016: el atlas conserva sus fichas y añade la suma con el código actual para que el mapa tenga dato. Cuando un ejercicio se incorpora mediante la actualización automática anual, los agregados nacional, autonómicos y provinciales son la suma de los municipios hasta que se reconcilien con las tablas oficiales.

Cálculo y verificación

Las derivadas se calculan al importar los datos y no se interpolan: donde la fuente no ofrece un valor se muestra «Dato no disponible». La suma de los municipios se contrasta con los agregados oficiales de cada ejercicio; las diferencias se documentan en el informe de verificación del dataset. Cada valor conserva el fichero y la fila de origen.

Zonas verdes y espacios libres públicos: cómo se calculan las cifras netas

La estadística del Catastro cuenta como «sin edificar» toda parcela urbana sin construcción inscrita, cualquiera que sea su destino y su titular. Las zonas verdes públicas dadas de alta como parcela catastral (lo habitual en las fincas de cesión de las reparcelaciones y en muchos parques, con el ayuntamiento como titular) entran por tanto en la cifra oficial igual que un solar. El Catastro no permite separarlas: su propia clasificación de usos agrupa en una sola clave «suelo sin edificar, obras de urbanización y jardinería», y la titularidad es un dato protegido que no figura en la información abierta.

Para ofrecer una lectura neta, el atlas realiza una estimación propia en dos pasos. Primero obtiene de los servicios INSPIRE de la Dirección General del Catastro (parcelas catastrales y edificios, 21-08-2026) las parcelas de naturaleza urbana sin ningún edificio inscrito, con su geometría. Después cruza cada una de ellas con los polígonos de OpenStreetMap (13-10-2026) y la clasifica según lo que cubre al menos la mitad de su superficie: zona verde o parque público (parques, jardines, praderas, zonas de recreo, huertos urbanos) y plazas peatonales; dotaciones al aire libre (pistas deportivas, campos de golf, aparcamientos, cementerios, patios escolares); agua y playas; infraestructuras; y, en el resto de los casos, suelo vacante. Los jardines señalados como privados no cuentan como zona verde pública. Las parcelas enteras pendientes de edificar en sectores nuevos, tengan matorral, cultivo o suelo desnudo, se conservan en el suelo vacante.

Las parcelas de agua, playas e infraestructuras (puertos, aeropuertos, embalses, vías férreas) se apartan del cálculo: no son zonas verdes ni solares y en buena parte quedan fuera de la estadística oficial. Sobre el resto, la base del cálculo, se obtiene la proporción de zonas verdes y plazas públicas, en número de parcelas y en superficie, y esa proporción se aplica a la cifra oficial del ejercicio 2026 para obtener las cifras netas que encabezan el atlas; la cifra oficial se conserva junto a cada una de ellas. En el conjunto de España la cartografía identifica 2.293.307 parcelas urbanas sin edificio con 433.236 ha; la base del cálculo son 2.288.361 parcelas y 359.899 ha, una superficie prácticamente igual a la de la estadística oficial (360.376 ha), lo que respalda la comparación. De esa base, 50.684 parcelas (2,2 %) son zonas verdes o plazas públicas y suman 18.078 ha (5,0 % de la superficie).

Límites de la estimación. La cartografía catastral y la estadística oficial no delimitan exactamente el mismo universo municipio a municipio (la razón entre ambos recuentos se documenta en el informe del dataset), por lo que se aplican proporciones y no diferencias absolutas. La cobertura de OpenStreetMap es muy buena en las ciudades y áreas metropolitanas y más irregular en los municipios pequeños: cuando OSM no tiene ninguna zona verde dibujada en un municipio, la ficha lo advierte y la estimación coincide con la cifra oficial. Una zona verde de cesión aún sin ajardinar se ve como suelo vacante y no se descuenta. Los parques con alguna construcción inscrita (quioscos, aseos) no están en la cifra oficial de parcelas sin edificar y por tanto tampoco aquí. La estimación es de Soriano i Piqueras, no de la Dirección General del Catastro, y debe citarse como tal.

Capacidad teórica: viviendas y residentes sin urbanizar nuevo suelo

Para dar una medida intuitiva de lo que representa el suelo urbano ya transformado y todavía sin edificar, cada ficha traduce su superficie a viviendas y a residentes con dos parámetros declarados. Las viviendas son la superficie sin edificar, en hectáreas, multiplicada por una densidad de referencia de 100 viviendas por hectárea; los residentes, esas viviendas multiplicadas por una ocupación media de 2,49 personas por vivienda. Donde hay estimación de zonas verdes, el cálculo parte de la superficie neta (excluidas las zonas verdes y plazas públicas) y la ficha muestra también el resultado sobre la cifra oficial; donde no la hay, parte de la cifra oficial y así lo indica.

Los valores por defecto son 100 viviendas por hectárea y 2,49 personas por vivienda. La densidad es alta y propia de la ciudad compacta: 100 viviendas por hectárea es, por ejemplo, el tope que fija la legislación urbanística valenciana para los sectores residenciales (artículo 36.3 de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje), muy por encima de las densidades de la ciudad extensiva. La ocupación de 2,49 personas por vivienda es el tamaño medio del hogar en España en 2025 según la Proyección de Hogares 2024-2039 del INE (2,50 en 2024). Ambos parámetros son ajustables desde la administración del atlas y figuran en cada ficha junto al resultado.

Se trata de un máximo teórico y orientativo, no de una previsión. Supone que toda la superficie sin edificar se destinara a vivienda, cuando parte de ella tiene otros usos previstos (industrial, terciario, dotacional); la superficie de parcela catastral no incluye los viales, por lo que la densidad se aplica a suelo neto; y el cálculo no tiene en cuenta el planeamiento vigente, la edificabilidad, la aptitud real de cada parcela ni su titularidad. Para el conjunto de España, 342.285 ha de superficie sin edificar en el ejercicio 2026 equivalen a 34.228.500 viviendas y 85.228.965 residentes teóricos. El atlas lo presenta como un orden de magnitud para el debate sobre la vivienda y el consumo de suelo, y debe citarse como estimación de Soriano i Piqueras.

Reutilización y atribución

La Dirección General del Catastro autoriza la reproducción total o parcial de los contenidos de su portal citando expresamente su origen; la cartografía catastral procede de sus servicios INSPIRE de descarga, de uso libre citando a la Dirección General del Catastro como autora y propietaria de la información. Los límites municipales, provinciales y autonómicos del mapa proceden del Instituto Geográfico Nacional (CC BY 4.0). Los polígonos de zonas verdes y espacios libres utilizados en la estimación son © colaboradores de OpenStreetMap, bajo licencia ODbL. El atlas es un proyecto de Soriano i Piqueras; puede citarse como «Soriano i Piqueras, El atlas del suelo sin edificar, a partir de datos de la Dirección General del Catastro», con enlace a esta web.