Artículo 20. El suelo urbanizable.

Artículo 20. El suelo urbanizable.

1. Constituyen el suelo urbanizable los terrenos que el planeamiento urbanístico general municipal, de acuerdo con las determinaciones y los límites del plan territorial insular correspondiente, clasifique así porque los considera adecuados para garantizar el crecimiento y las necesidades de la población y de la actividad económica.

2. El planeamiento urbanístico general municipal no puede delimitar nuevos sectores de suelo urbanizable de tipo residencial, turístico o mixto cuando se dé una de las siguientes circunstancias:

a) Las necesidades reales del núcleo pueden ser resueltas mediante actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, que siempre serán prioritarias ante los nuevos crecimientos. A este efecto, se entiende que se da esta circunstancia cuando:

– El núcleo urbano dispone de más de un 15 % de suelo vacante. Se entiende por suelo vacante las parcelas de suelo urbano de uso no dotacional que, siendo aptos para la edificación, no están edificadas. Para hacer este cómputo, se excluirán las parcelas de superficie igual o inferior a 500 m² y las parcelas calificadas como de protección oficial de promoción pública.

– El núcleo dispone de superficie equivalente al nuevo crecimiento pretendido en suelo de desarrollo urbano sometido a actuaciones de transformación urbanística. Se entiende que el núcleo dispone de suelo equivalente cuando el total de superficie de ámbitos de transformación urbanística delimitados en suelo urbano y urbanizable no ejecutados y con plazos vencidos es igual o superior a las necesidades de crecimiento, indistintamente del uso global de cada ámbito.

Excepcionalmente, se puede justificar la incompatibilidad del uso que se implantará en el suelo de desarrollo urbano existente en los siguientes casos:

1.º Cuando el uso predominante que se implanta es residencial y el suelo equivalente se corresponde con un suelo de uso industrial discontinuo con el suelo urbano del núcleo.

2.º Cuando el uso predominante que se implanta, por cumplimiento de la normativa sectorial correspondiente, es incompatible con los suelos urbanos existentes y los usos colindantes.

3.º Cuando el uso que se implanta es residencial destinado íntegramente a viviendas protegidas de promoción pública o privada.

b) Se ubiquen dentro de la delimitación de las zonas de flujo preferente o del resto de zonas inundables que resulte de los estudios hidrológicos o hidráulicos aprobados o validados por la Administración hidráulica, de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 17 de la Ley 7/2024, de 11 de diciembre, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears, o, mientras estos estudios no produzcan efectos, dentro de las áreas de prevención de riesgo de inundación delimitadas en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.

Excepcionalmente, en una zona inundable que no constituya una zona de flujo preferente, se admitirá la ubicación de terrenos destinados a servicios, equipamientos o infraestructuras del sector urbanizable siempre que no tengan la consideración de sensibles o esenciales según el apartado 1.b) del artículo 14 bis del Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aprobado por el Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, y con las condiciones que se establecen en el mencionado artículo 14 bis.

3. En el caso de municipios con más del 90 % de suelo rústico protegido, de las categorías definidas en la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Illes Balears, los nuevos sectores urbanizables de tipo no residencial, turístico o mixto, pueden clasificarse de forma no continua con el suelo urbano existente y pueden delimitarse en terrenos de suelo rústico protegido con categoría de área rural de interés paisajístico que no tengan la calificación de ARIP boscosa, si se dan las siguientes circunstancias:

– Que no se disponga de suelo rústico con la categoría de área de transición alrededor del núcleo urbano junto al que se pretenda delimitar el nuevo sector urbanizable.

– Que el suelo urbano del núcleo no sea área de asentamiento en paisaje de interés.

4. Los nuevos sectores urbanizables de tipo no residencial, turístico o mixto podrán situarse en una zona inundable que no constituya una zona de flujo preferente si se destinan a infraestructuras hidráulicas o a otras infraestructuras o equipamientos promovidos, financiados o desarrollados por administraciones públicas que no tengan la consideración de sensibles o esenciales de acuerdo con el apartado 1.b) del artículo 14 bis del Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aprobado por el Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, y con las condiciones que se establecen en el mencionado artículo 14 bis.