Disciplina urbanística, legalización y delitos

Potere-dovere del dirigente comunale di vigilare sull'attività edilizia e di reprimere gli abusi con sospensione, demolizione, acquisizione e sanzioni pecuniarie; artt. 27-48 TUE.

Attività di controllo sul territorio svolta dall'ufficio tecnico e dalla polizia locale, con sopralluoghi e verbali; la polizia giudiziaria informa la procura dei reati; art. 27 TUE.

Agente di polizia locale (con funzioni di polizia giudiziaria) o tecnico comunale che effettua il sopralluogo e redige il verbale di accertamento.

Verbale redatto dagli agenti con la descrizione delle opere e delle difformità rilevate, che fa fede fino a querela di falso per i fatti attestati e dà avvio al procedimento; art. 2700 c.c.

Intervento realizzato senza titolo, in totale o parziale difformità o con variazioni essenziali, o in violazione delle norme urbanistiche, fonte di sanzioni amministrative e penali; artt. 30-37 e 44 TUE.

Intervento eseguito senza permesso di costruire (o SCIA), soggetto a demolizione e acquisizione gratuita in caso di inottemperanza (art. 31 TUE) e, per gli interventi minori, a sanzione pecuniaria (art. 37).

Opera che si discosta dal titolo: la difformità totale (organismo diverso per caratteristiche tipologiche o volumetriche) equivale all'assenza; quella parziale è sanzionata con demolizione o sanzione pecuniaria; artt. 31 e 34 TUE.

Modifiche al progetto approvato che alterano destinazione d'uso, volumetria, localizzazione o caratteristiche strutturali, definite dalle leggi regionali ed equiparate alla difformità totale; art. 32 TUE.

L'abuso è sanabile se conforme alla disciplina urbanistica (accertamento di conformità, art. 36 TUE) o se rientra nelle sanatorie semplificate (art. 36-bis); altrimenti va demolito o fiscalizzato.

Scostamenti di altezza, distacchi, cubatura o superficie entro il 2 % (fino al 5-6 % per le unità più piccole dopo il d.l. 69/2024) e irregolarità geometriche minori che non costituiscono violazione edilizia; art. 34-bis TUE.

Difformità parziali rispetto al titolo (artt. 34 e 36-bis TUE) e irregolarità esecutive minori rientranti nelle tolleranze (art. 34-bis), regolarizzabili con dichiarazione del tecnico.

Misura amministrativa non sanzionatoria che impone di rimuovere l'abuso e ripristinare lo stato dei luoghi, a carattere reale e imprescrittibile, dovuta senza valutazione dell'affidamento; artt. 27 e 31 TUE; Cons. Stato, Ad. plen., n. 9/2017.

Ordine del dirigente di sospendere i lavori abusivi, con efficacia di 45 giorni entro i quali deve essere adottato il provvedimento definitivo; art. 27, c. 3, TUE.

Apposizione dei sigilli amministrativi sul cantiere e sequestro preventivo penale disposto dal giudice (art. 321 c.p.p.) per impedire la prosecuzione del reato; la violazione dei sigilli è reato (art. 349 c.p.).

Ingiunzione del dirigente al proprietario e al responsabile dell'abuso di demolire e ripristinare entro 90 giorni, con indicazione dell'area che sarà acquisita in caso di inottemperanza; art. 31, c. 2, TUE.

Demolizione eseguita dal Comune a spese del responsabile dopo l'acquisizione, anche tramite il Genio militare o con fondi della Cassa depositi e prestiti; art. 31, c. 5, e art. 41 TUE.

Sanzione da 2.000 a 20.000 euro per l'inottemperanza all'ordine di demolizione entro i 90 giorni, nella misura massima in area vincolata; art. 31, c. 4-bis, TUE.

Effetto automatico dell'inottemperanza all'ingiunzione: il bene, l'area di sedime e quella necessaria (fino a dieci volte la superficie) sono acquisiti di diritto al patrimonio del Comune con l'accertamento, titolo per la trascrizione; art. 31, c. 3, TUE.

Senza termine: il potere di reprimere gli abusi è imprescrittibile e il tempo trascorso non genera affidamento tutelabile (Cons. Stato, Ad. plen., n. 9/2017).

Il diritto a riscuotere le sanzioni pecuniarie si prescrive in cinque anni dal giorno della violazione (art. 28 L. 689/1981), mentre il potere ripristinatorio non si prescrive.

Sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento di valore venale (ristrutturazioni abusive, art. 33), al doppio del costo di produzione (art. 34) o determinata per gli interventi minori (art. 37); artt. 33-37 TUE.

Sanzione pecuniaria applicata in luogo della demolizione quando il ripristino non è possibile senza pregiudizio della parte legittima, pari al doppio dell'aumento di valore o del costo di produzione; artt. 33, c. 2, e 34, c. 2, TUE.

Determinazione dell'importo in base al valore venale dell'immobile (stima dell'Agenzia delle Entrate) o al costo di produzione, secondo i criteri degli artt. 33-37 TUE, senza margine di discrezionalità.

Titolare del permesso, committente, costruttore e direttore dei lavori sono responsabili della conformità delle opere al titolo e alle norme e rispondono delle sanzioni e dei costi di ripristino; art. 29 TUE.

Il direttore dei lavori che non contesta le irregolarità e non rinuncia all'incarico è responsabile e segnalato all'ordine per la sospensione; il progettista risponde delle false asseverazioni (art. 481 c.p.); art. 29, c. 2-3, TUE.

Regolarizzazione dell'abuso mediante titolo in sanatoria, ordinaria (accertamento di conformità, art. 36 TUE), semplificata (art. 36-bis) o straordinaria (condono).

Permesso rilasciato su istanza del responsabile se l'intervento è conforme alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione sia della domanda, previo pagamento dell'oblazione; art. 36 TUE.

Requisito dell'accertamento di conformità: l'opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia a quello della domanda; art. 36 TUE, attenuato dall'art. 36-bis (d.l. 69/2024).

Sanatoria delle parziali difformità e delle variazioni essenziali con conformità urbanistica al momento della domanda e conformità edilizia al momento dell'intervento, introdotta dal d.l. 69/2024; art. 36-bis TUE.

Somma dovuta per la sanatoria, pari al doppio del contributo di costruzione (o al doppio del valore in caso di gratuità), oltre alle eventuali sanzioni; art. 36, c. 2, e art. 36-bis, c. 5, TUE.

La domanda di accertamento di conformità si intende rifiutata decorsi 60 giorni (art. 36, c. 3, TUE); per la sanatoria semplificata il silenzio vale assenso dopo 45 giorni (art. 36-bis, c. 4).

Sanatoria straordinaria per legge degli abusi commessi entro una data, con pagamento di oblazione e oneri, nelle tre edizioni del 1985 (L. 47/1985), 1994 (art. 39 L. 724/1994) e 2003 (art. 32 d.l. 269/2003).

Riforma del d.l. 69/2024 (conv. L. 105/2024) che ha ampliato le tolleranze costruttive, introdotto la sanatoria semplificata (art. 36-bis), facilitato i cambi d'uso e la regolarizzazione dello stato legittimo degli immobili.

Senza equivalente (v. sezione 19).

Annullamento d'ufficio del permesso illegittimo entro il termine ragionevole (12 mesi, art. 21-nonies L. 241/1990, salvo false rappresentazioni) o annullamento straordinario regionale (art. 39 TUE), oltre a quello giurisdizionale.

Potere dell'amministrazione di annullare il permesso illegittimo per ragioni di interesse pubblico, con motivazione sull'affidamento e nel termine di 12 mesi; art. 21-nonies L. 241/1990.

Risarcimento del danno da affidamento del titolare incolpevole del permesso annullato, come responsabilità da comportamento scorretto della PA, di competenza del giudice ordinario (Cass., sez. un., n. 8236/2020).

Entro 30 giorni (edilizia) dalla presentazione il Comune può vietare la prosecuzione e ordinare la rimozione degli effetti; decorso il termine, solo autotutela nei limiti dell'art. 21-nonies; art. 19, c. 3 e 6-bis, L. 241/1990.

Abusi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, culturale o ambientale: sempre difformità totale (art. 32, c. 3, TUE), con sanatoria paesaggistica limitata ai casi senza aumento di superficie o volume (art. 167 d.lgs. 42/2004) e reato ex art. 181 d.lgs. 42/2004.

Vedi sezione 20: lottizzazione senza piano o in violazione di esso, materiale o negoziale, sanzionata con sospensione, acquisizione delle aree e reato contravvenzionale; artt. 30 e 44, lett. c, TUE.

Confisca obbligatoria dei terreni abusivamente lottizzati e delle opere, disposta dal giudice penale anche in caso di prescrizione se accertata la responsabilità; qualificata come pena dalla Corte EDU (G.I.E.M., 2018); art. 44, c. 2, TUE.

Contravvenzioni per lottizzazione abusiva, opere senza permesso o in difformità e inosservanza delle norme (art. 44 TUE), punite con arresto e ammenda e prescritte in quattro o cinque anni; oltre ai reati paesaggistici (art. 181 d.lgs. 42/2004).

L'abuso d'ufficio (art. 323 c.p.), figura di riferimento per i rilasci illegittimi, è stato abrogato dalla L. 114/2024; residuano corruzione, falso ideologico e omissione di atti d'ufficio.

Con la sentenza di condanna il giudice ordina la demolizione delle opere abusive se non già eseguita; sanzione amministrativa a carattere reale, imprescrittibile ed eseguita dal pubblico ministero; art. 31, c. 9, TUE.

Confisca dei terreni lottizzati e delle opere (art. 44 TUE) e, in generale, delle cose che servirono a commettere il reato o ne costituiscono il profitto (art. 240 c.p.).

Il rilascio del permesso in sanatoria (art. 36 TUE) estingue i reati contravvenzionali edilizi, non quelli paesaggistici; art. 45, c. 3, TUE.

Senza equivalente: la legittimazione a impugnare richiede un interesse differenziato, riconosciuto al vicino per vicinitas (sezione 9); chiunque può presentare un esposto.

Segnalazione informale di un abuso al Comune, alla polizia locale o alla procura, che non attribuisce la qualità di parte ma obbliga l'ufficio a verificare; l'autore può essere informato dell'esito.

Senza equivalente: l'azione penale è esercitata solo dal pubblico ministero (art. 112 Cost.); il danneggiato può costituirsi parte civile e le associazioni intervenire ex art. 91 c.p.p.

Procedimento per l'applicazione delle misure ripristinatorie e delle sanzioni pecuniarie, con comunicazione di avvio, contraddittorio e provvedimento motivato; artt. 27-37 TUE e L. 241/1990.

Relazione del tecnico comunale che descrive l'abuso, lo qualifica (assenza, difformità totale o parziale, variazione essenziale) e ne valuta la sanabilità, a supporto del provvedimento.

Senza registro specifico: le ordinanze di demolizione e gli abusi sono comunicati alla Regione, all'Agenzia delle Entrate (catasto) e, per i reati, alla procura; art. 31, c. 7, TUE.

Trascrizione nei registri immobiliari dell'ordinanza di demolizione, dell'accertamento di inottemperanza (titolo per l'acquisizione) e dell'acquisizione al patrimonio comunale, a cura del Comune; art. 31, c. 3-4, TUE.

Senza misura omonima: le aziende erogatrici non possono allacciare i servizi agli immobili privi di titolo edilizio, salvo esibizione del titolo o della domanda di sanatoria; art. 48 TUE.

Gli atti tra vivi aventi a oggetto edifici o loro parti sono nulli se non vi sono indicati gli estremi del permesso di costruire o della sanatoria; il notaio deve riportarli; art. 46 TUE e art. 40 L. 47/1985.

Mutamento di destinazione tra categorie funzionali senza titolo, con o senza opere, sanzionato con ripristino o sanzione pecuniaria secondo gli artt. 23-ter e 37 TUE.

Locazione breve o attività ricettiva priva di SCIA, del codice identificativo nazionale (CIN, obbligatorio dal 2024) o contraria ai regolamenti comunali, soggetta a sanzioni e cessazione; art. 13-ter d.l. 145/2023.

Obbligo di dichiarare al catasto le nuove costruzioni e le variazioni (procedura DOCFA) entro 30 giorni; gli immobili non dichiarati («fantasma») sono accertati d'ufficio con sanzioni; d.l. 78/2010.

Programmazione dei controlli sul territorio da parte dell'ufficio tecnico e della polizia locale, con sopralluoghi a campione; prevista da regolamenti comunali e leggi regionali.