Artículo 78. Reconversión y cambio de uso a residencial.

Artículo 78. Reconversión y cambio de uso a residencial.

1. En los establecimientos de alojamiento turístico o parcelas no edificadas de uso turístico en los que, por razones de incompatibilidad del uso turístico con la zona en la que se han situado, por tener condiciones o elementos de hecho que justifiquen la inviabilidad turística y económica, especialmente en las zonas definidas en los planes de intervención en ámbitos turísticos, o por su notoria obsolescencia cuando no estén ubicados en zonas turísticas, podrá instarse el cambio de uso a residencial ante la administración urbanística competente, la cual tramitará y resolverá el expediente administrativo, previo informe de la administración turística, donde quedarán justificadas dichas condiciones y convenientemente valoradas la oportunidad e idoneidad del cambio de uso. El cambio de uso se entenderá referido a la totalidad de la parcela, incluidas sus edificaciones y/o construcciones.

2. También podrá plantearse el cambio de uso de aquellos establecimientos de alojamiento turístico y aquellas parcelas no edificadas de uso turístico en los que sean igualmente valoradas la oportunidad e idoneidad de dicho cambio. También será igualmente de aplicación a los edificios en los que exista un uso plurifamiliar no incorporado a la ordenación y el planeamiento no lo contemple.

3. La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable destinada a usos residenciales y la propuesta contemplará un mínimo del 10 % de la edificación destinada a usos diferentes del residencial entre los siguientes: establecimiento público, administrativo, comercial, deportivo, docente o sociocultural.

Excepcionalmente, mediante la tramitación de un expediente administrativo específico e individual por proyecto, la administración urbanística competente podrá dispensar del cumplimiento de la dimensión mínima de vivienda autorizable mediante resolución motivada, determinándose en el citado expediente la dimensión mínima de vivienda que se autorizará, que deberá cumplir con la normativa de habitabilidad, y el porcentaje de edificación destinada a otros usos. Cuando el cambio de uso se produzca sobre una parcela no edificada, los parámetros urbanísticos que se aplicarán serán los de su calificación urbanística en el momento de la solicitud del cambio de uso.

4. A los efectos de esta ley, se entiende que un establecimiento está obsoleto cuando puedan acreditarse elementos fácticos que pongan de manifiesto la falta de competitividad de este establecimiento en condiciones normales de explotación y mercado.

El establecimiento se dará de baja definitivamente con liquidación efectiva de todas las responsabilidades empresariales, laborales, contractuales y el resto que resulte de aplicación.

5. Cuando por las características técnicas, constructivas o edificatorias de un edificio en situación de inadecuación no resulte viable técnicamente o económicamente la rehabilitación integral del edificio, a instancia de los titulares podrá acordarse la demolición del mismo para reconstruirlo adaptándose a los parámetros urbanísticos de edificabilidad, ocupación y altura máxima que tenía el edificio sobre el que procede el cambio de uso.

6. En todos los casos en los que sea procedente el cambio de uso, el titular del establecimiento deberá abonar a la administración municipal competente, en concepto de monetización de la cesión de aprovechamiento, el 5 % del presupuesto de ejecución material de la rehabilitación integral o reconstrucción del edificio en el que se haya formalizado el cambio de uso. Este valor de cesión solo se aplicará sobre la superficie construida correspondiente al nuevo uso. Estos ingresos se destinarán a actuaciones e inversiones en la zona donde se ha realizado el cambio de uso, tras el informe previo y vinculante de la administración turística competente.

7. Los establecimientos turísticos en los que se hayan ejecutado obras de acuerdo con las licencias otorgadas al amparo de este artículo quedarán legalmente incorporados al planeamiento como edificios adecuados y su calificación urbanística se corresponderá con su volumetría específica.

8. La documentación a aportar a la administración urbanística deberá ser suficiente para valorar todos los aspectos necesarios para adoptar la resolución debiendo incluir, como mínimo, una exposición de los antecedentes y la situación urbanística, los documentos gráficos y la justificación del cumplimiento de los requisitos expuestos en este artículo, así como de la solución presentada. Asimismo, la administración urbanística someterá la propuesta de resolución a audiencia pública durante el plazo mínimo de un mes, a los efectos de que puedan presentarse sugerencias o alegaciones.

9. Los promotores de la reconversión de establecimientos turísticos en viviendas deberán reservar al menos un 30 % de las nuevas viviendas a jóvenes menores de 35 años.

10. Las nuevas viviendas resultantes de la aplicación de esta disposición tendrán la condición de vivienda de precio limitado.