Edilizia: titoli abilitativi, progetto e cantiere

Attività di trasformazione edilizia del territorio (nuove costruzioni, ristrutturazioni, manutenzioni), disciplinata dal testo unico (d.P.R. 380/2001) e soggetta a titoli abilitativi o libera.

Atto che legittima l'intervento edilizio: permesso di costruire, SCIA, CILA, o nessun titolo per l'edilizia libera; artt. 6-23 TUE.

Titolo rilasciato dal Comune per nuove costruzioni, ristrutturazioni urbanistiche e ristrutturazioni edilizie pesanti, previa verifica di conformità e pagamento del contributo di costruzione (artt. 10-20 TUE); fino al 2001 «concessione edilizia».

Corrisponde agli interventi soggetti a permesso di costruire (art. 10 TUE), che richiedono progetto firmato da tecnico abilitato.

Interventi minori attuabili con CILA (manutenzione straordinaria leggera), SCIA o in edilizia libera, secondo la classificazione del glossario del d.m. 2 marzo 2018.

Segnalazione con asseverazione tecnica che consente di iniziare i lavori contestualmente (SCIA ordinaria, art. 22 TUE) o dopo 30 giorni per gli interventi altrimenti soggetti a permesso (SCIA alternativa, art. 23), con controllo successivo del Comune; art. 19 L. 241/1990.

Comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico, titolo residuale per gli interventi non soggetti a permesso o SCIA (manutenzione straordinaria leggera, frazionamenti), con sanzione per omissione (art. 6-bis TUE); la CIL non richiede asseverazione.

Interventi eseguibili senza alcun titolo (manutenzione ordinaria, eliminazione di barriere architettoniche, pavimentazioni, pergolati, opere temporanee), elencati nell'art. 6 TUE e nel glossario del d.m. 2 marzo 2018.

Segnalazione presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori, con asseverazione di conformità, sicurezza, igiene e risparmio energetico, che dal 2016 sostituisce il certificato di agibilità; art. 24 TUE.

Certificato attestante i requisiti igienico-sanitari delle abitazioni, oggi assorbito nell'agibilità (art. 24 TUE).

Avvio dell'attività commerciale o produttiva mediante SCIA presentata allo sportello unico per le attività produttive (SUAP), o autorizzazione per le attività che la richiedono (grandi strutture di vendita); d.P.R. 160/2010.

Autorizzazione unica ambientale che riunisce i titoli ambientali delle PMI (scarichi, emissioni, rumore; d.P.R. 59/2013) e autorizzazione integrata ambientale per gli impianti industriali di maggiore impatto (parte II d.lgs. 152/2006).

La demolizione senza ricostruzione richiede SCIA (o permesso se accompagnata da ricostruzione), con progetto e piano di gestione dei rifiuti; artt. 10 e 22 TUE.

Titolo in sanatoria per interventi realizzati senza permesso o in difformità, se conformi alla disciplina urbanistica (doppia conformità, attenuata dal d.l. 69/2024), con oblazione; artt. 36-37 TUE.

Senza titolo provvisorio: le opere stagionali o temporanee, da rimuovere entro il termine di legge (180 giorni, elevati dal d.l. 69/2024), rientrano nell'edilizia libera previa comunicazione; art. 6, lett. e-bis, TUE.

Senza equivalente specifico; gli usi temporanei di aree ed edifici dismessi sono ammessi con convenzione ai sensi dell'art. 23-quater TUE.

Permesso rilasciato con prescrizioni tecniche o condizioni di esecuzione imposte dall'ufficio o dalle commissioni, vincolanti per il titolare.

Senza titolo autonomo: certificato di destinazione urbanistica per il frazionamento e piano di lottizzazione per l'urbanizzazione (sezione 20).

Elaborati progettuali firmati da tecnico abilitato (relazione, tavole, computo) allegati all'istanza di permesso o alla SCIA, con asseverazione di conformità.

Il permesso di costruire si rilascia sul progetto definitivo-architettonico; il progetto esecutivo (strutture, impianti) si deposita prima dell'inizio dei lavori, con il deposito sismico; nei lavori pubblici i livelli sono PFTE ed esecutivo.

Documenti del progetto: relazione tecnica illustrativa, tavole grafiche, computo metrico estimativo e capitolato speciale con le prescrizioni tecniche.

Senza obbligo di vidimazione: i progetti sono firmati dal tecnico iscritto all'albo; il deposito presso l'ordine sopravvive solo per l'opinamento delle parcelle.

Domanda presentata allo sportello unico per l'edilizia con progetto, dichiarazione di conformità del progettista e titolo di disponibilità dell'immobile; art. 20 TUE.

Istruttoria curata dal responsabile del procedimento, che verifica la conformità e può richiedere integrazioni una sola volta, e parere facoltativo della commissione edilizia, se istituita; art. 20 TUE.

Parere dell'ufficio legale o dell'avvocatura dell'ente, facoltativo, richiesto per le questioni giuridiche complesse del procedimento edilizio.

Il responsabile del procedimento formula la proposta entro 60 giorni dalla domanda (interrotti una sola volta per integrazioni) e il dirigente provvede nei 30 giorni successivi; termini raddoppiati nei comuni maggiori; art. 20 TUE.

Decorsi i termini senza provvedimento, la domanda si intende accolta, salvo vincoli ambientali, paesaggistici o culturali; dopo la L. 182/2025 il silenzio-assenso opera anche in presenza di vincoli se gli atti di assenso sono già acquisiti; art. 20, c. 8, TUE.

Provvedimento motivato di rigetto, preceduto dal preavviso di diniego (art. 10-bis L. 241/1990), impugnabile davanti al TAR entro 60 giorni; art. 20 TUE.

Il permesso fissa il termine di inizio (un anno dal rilascio) e di ultimazione (tre anni dall'inizio), prorogabili per fatti sopravvenuti estranei al titolare; art. 15 TUE.

Differimento dei termini concesso con provvedimento motivato per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare, o in relazione alla mole dell'opera; art. 15, c. 2, TUE.

Perdita di efficacia del permesso per decorso dei termini senza proroga, o per sopravvenuta contrarietà a nuove previsioni urbanistiche se i lavori non sono iniziati; art. 15, c. 2 e 4, TUE.

Il permesso è trasferibile ai successori o aventi causa mediante richiesta di voltura, senza nuova istruttoria; art. 11, c. 2, TUE.

Comunicazione obbligatoria al Comune della data di inizio dei lavori, con indicazione di direttore dei lavori e impresa, e trasmissione della notifica preliminare alla ASL; art. 15 TUE e d.lgs. 81/2008.

Comunicazione di ultimazione dei lavori al Comune, con dichiarazione del direttore dei lavori, presupposto della segnalazione di agibilità e dell'aggiornamento catastale.

Dichiarazione del direttore dei lavori di ultimazione e di conformità dell'opera al progetto e al titolo, allegata alla comunicazione di fine lavori e alla SCA; art. 24 TUE.

Verbale con cui il direttore dei lavori consegna l'area all'impresa e si effettua il tracciamento dell'opera sul terreno, con decorrenza dei termini.

La recinzione di fondi rientra nell'edilizia libera se in rete o legno (glossario 2018) o richiede CILA o SCIA se in muratura; soggetta alle distanze del codice civile.

Cartello obbligatorio in cantiere con gli estremi del titolo, committente, progettista, direttore dei lavori, impresa e responsabile della sicurezza; art. 27, c. 4, TUE e d.lgs. 81/2008.

Definizioni legali uniformi degli interventi edilizi: manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica; art. 3 TUE.

Intervento di trasformazione edilizia non riconducibile alle altre categorie (nuovi edifici, ampliamenti fuori sagoma, infrastrutture, manufatti stabili), soggetto a permesso di costruire; art. 3, c. 1, lett. e, TUE.

Aumento di volume o superficie di un edificio esistente; è nuova costruzione se all'esterno della sagoma, altrimenti ristrutturazione; art. 3 TUE.

Costruzione di nuovi piani sopra un edificio esistente, soggetta a permesso, ad autorizzazione sismica e, in condominio, all'art. 1127 c.c. (indennità ai condomini).

Interventi rivolti a trasformare l'organismo edilizio mediante opere che possono portare a un edificio in tutto o in parte diverso, inclusa la demolizione e ricostruzione; art. 3, c. 1, lett. d, TUE.

Rientra nella ristrutturazione edilizia (ricostruttiva) anche con diversi sagoma, prospetti e sedime, salvi i vincoli; dal d.l. 76/2020 con possibili incrementi volumetrici per la rigenerazione; art. 3, lett. d, TUE.

Interventi volti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali, con destinazioni compatibili; art. 3, c. 1, lett. c, TUE.

Manutenzione ordinaria (riparazione e rinnovo di finiture e impianti, edilizia libera) e straordinaria (rinnovo di parti anche strutturali, frazionamenti; CILA o SCIA); art. 3, lett. a-b, TUE.

Interventi rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi anche con modifica del disegno dei lotti e della rete stradale; art. 3, lett. f, TUE.

Passaggio a una diversa categoria funzionale (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale), urbanisticamente rilevante anche senza opere e soggetto a titolo; art. 23-ter TUE, semplificato dal d.l. 69/2024.

Suddivisione di un'unità immobiliare in più unità, qualificata come manutenzione straordinaria (CILA) se non altera volumetria e destinazione, con aggiornamento catastale; art. 3, lett. b, TUE.

Interventi sulle strutture per ripristinare la sicurezza statica (cerchiature, rinforzi), soggetti a SCIA o permesso e, in zona sismica, ad autorizzazione o deposito; artt. 93-94 TUE.

Manufatto al servizio dell'edificio principale, di volume limitato (di regola non oltre il 20 %) e non autonomamente utilizzabile; se maggiore è nuova costruzione; art. 3, lett. e.6, TUE.

Chiusura con vetrate che crea nuovo volume (veranda), soggetta a permesso, salvo le vetrate panoramiche amovibili (VEPA), libere dal 2022; art. 6, lett. b-bis, TUE.

Impianti elettrici, idrici, termici, di sollevamento e di telecomunicazione, realizzati da imprese abilitate con dichiarazione di conformità; d.m. 37/2008.

La piscina interrata è nuova costruzione (permesso); i muri di contenimento e gli sbancamenti rilevanti richiedono titolo e, in zona sismica o vincolata, autorizzazioni specifiche.

Abbattimento soggetto ad autorizzazione comunale secondo i regolamenti del verde e, per gli alberi monumentali o in aree vincolate, ad autorizzazione paesaggistica; L. 10/2013.

Casa unifamiliare isolata (villa, villino) e fabbricato con più unità immobiliari in regime di condominio (artt. 1117 ss. c.c.).

Unità immobiliari a destinazione commerciale (categoria catastale C/1) e capannoni industriali (D/1, D/7), soggetti alle normative di settore (commercio, sicurezza, prevenzione incendi).

Autorimessa (locale chiuso), posto auto scoperto e parcheggio pertinenziale vincolato all'unità (L. 122/1989), con normativa antincendio (d.m. 1 febbraio 1986 e d.m. 21 febbraio 2017).

Locale accessorio non abitabile (cantina in interrato, ripostiglio) accatastato come pertinenza (C/2) dell'abitazione.

Livelli dell'edificio definiti dal regolamento edilizio-tipo; i piani interrati e i sottotetti non abitabili sono esclusi dal calcolo della superficie o del volume secondo le NTA; le leggi regionali regolano il recupero dei sottotetti.

Elementi con disciplina propria: prospetti (decoro, vincoli), coperture (tetti, altezze) e cortili o chiostrine (dimensioni minime per aerazione e illuminazione, d.m. 5 luglio 1975).

Vedi sezione 19: superficie utile (calpestabile) e superficie lorda (al lordo dei muri), secondo le definizioni uniformi del regolamento edilizio-tipo e il d.P.R. 138/1998 per il catasto.

Altezza netta minima dei locali abitabili di 2,70 m (2,40 m per corridoi e bagni), ridotta per i comuni montani e per il recupero dei sottotetti; d.m. 5 luglio 1975.

Requisiti di altezza, superficie minima (28 mq per una persona, 38 per due), illuminazione e aerazione dei locali abitabili; d.m. 5 luglio 1975 e regolamenti di igiene.

Prescrizioni tecniche per accessibilità, visitabilità e adattabilità degli edifici (L. 13/1989 e d.m. 236/1989), con deliberazioni condominiali agevolate e detrazioni fiscali; art. 2 L. 13/1989.

Requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici (d.lgs. 192/2005 e d.m. 26 giugno 2015) e attestato di prestazione energetica (APE) obbligatorio per compravendite e locazioni.

Norme tecniche per le costruzioni (d.m. 17 gennaio 2018) sulla sicurezza strutturale e sismica, integrate dalle norme antincendio, igieniche ed energetiche e dalle definizioni uniformi del regolamento edilizio-tipo (intesa 2016).

Le NTC disciplinano la progettazione antisismica; in zona sismica l'inizio dei lavori richiede l'autorizzazione o il deposito del progetto strutturale presso il Genio civile regionale; artt. 93-94 TUE.

Senza legge unitaria: le responsabilità dei soggetti dell'edilizia derivano dal codice civile (artt. 1667-1669) e dal testo unico (art. 29 TUE).

Titolare del permesso, committente, costruttore e direttore dei lavori, responsabili della conformità delle opere al titolo e alle norme, e progettista per le asseverazioni; art. 29 TUE.

Soggetto per conto del quale l'opera è realizzata, che conferisce gli incarichi e assume gli obblighi di sicurezza (verifica dell'idoneità delle imprese, nomina dei coordinatori); art. 90 d.lgs. 81/2008 e art. 29 TUE.

Impresa che esegue i lavori, responsabile della conformità al titolo e al progetto e della sicurezza in cantiere, in possesso dei requisiti di idoneità tecnico-professionale; art. 29 TUE e d.lgs. 81/2008.

Tecnico abilitato che redige il progetto e assevera la conformità alle norme urbanistiche, edilizie e di sicurezza, assumendo la qualità di esercente un servizio di pubblica necessità; art. 29, c. 3, TUE.

Tecnico nominato dal committente che dirige l'esecuzione, verifica la conformità al progetto e al titolo e sottoscrive le comunicazioni e il certificato di fine lavori; art. 29 TUE.

Senza figura autonoma: le funzioni sono assorbite dal direttore dei lavori, eventualmente coadiuvato da direttori operativi.

Professionista iscritto all'ordine (sezione A) abilitato alla progettazione e direzione di opere edilizie; per gli edifici di interesse artistico la competenza è esclusiva (art. 52 r.d. 2537/1925).

Figure di livello tecnico intermedio: il geometra (diploma e abilitazione) progetta e dirige costruzioni modeste; l'architetto iunior (laurea triennale, sezione B) ha competenze limitate alle costruzioni semplici.

Professionista iscritto all'ordine degli ingegneri, con competenza generale su strutture, impianti e infrastrutture e condivisa con gli architetti sull'edilizia civile.

Professionista iscritto a un albo (ingegnere, architetto, geometra, perito) legittimato a firmare progetti, asseverazioni e certificazioni nei limiti delle rispettive competenze.

Ordine professionale provinciale con albo obbligatorio, funzioni disciplinari e di vigilanza deontologica; d.P.R. 328/2001 (sezioni A e B).

Polizza assicurativa decennale che il costruttore deve consegnare all'acquirente di immobili da costruire a copertura dei danni da rovina e gravi difetti; art. 4 d.lgs. 122/2005.

Responsabilità decennale dell'appaltatore (e del progettista) per rovina o gravi difetti dell'edificio, con denuncia entro un anno dalla scoperta (art. 1669 c.c.); due anni per i vizi ordinari (art. 1667 c.c.).

Documento, previsto da alcune leggi regionali e regolamenti comunali, che raccoglie le informazioni tecniche, strutturali e impiantistiche dell'edificio per la manutenzione; non obbligatorio a livello nazionale.

Senza obbligo generale di ispezione periodica; verifiche obbligatorie solo per gli impianti (ascensori, caldaie) e, in alcuni comuni, per le facciate.

Edificio in condizioni di pericolo per la pubblica incolumità, dichiarato inagibile e oggetto di ordinanza contingibile e urgente del sindaco di sgombero, messa in sicurezza o demolizione; art. 54 TUEL.

Ordinanza del sindaco che impone al proprietario lavori di manutenzione o messa in sicurezza, anche in via contingibile e urgente, con esecuzione d'ufficio a spese dell'inadempiente; art. 54 TUEL.

Misure urgenti di evacuazione dell'immobile pericolante e di sostegno provvisorio delle strutture, ordinate dal sindaco con ordinanza contingibile e urgente.

Fabbricato che minaccia rovina e crea pericolo per la pubblica incolumità, dichiarato inagibile e soggetto a ordinanze di messa in sicurezza; art. 677 c.p. per l'omissione dei lavori.

Organo periferico del Ministero della cultura che autorizza gli interventi sui beni culturali vincolati (art. 21 d.lgs. 42/2004) ed esprime parere vincolante nel procedimento di autorizzazione paesaggistica (art. 146).

Autorizzazione necessaria per gli interventi in aree vincolate (art. 146 d.lgs. 42/2004), rilasciata dalla Regione o dal Comune delegato previo parere della Soprintendenza, sulla base della relazione paesaggistica (d.P.C.M. 12 dicembre 2005); procedura semplificata ex d.P.R. 31/2017.

Attività regolata dalle leggi regionali su cave e torbiere (r.d. 1443/1927), soggetta ad autorizzazione regionale o provinciale, VIA e piano di ripristino ambientale.

Concessione temporanea di suolo pubblico per ponteggi, recinzioni di cantiere e mezzi, soggetta al canone unico patrimoniale e alle prescrizioni del codice della strada.

Opera provvisionale per lavori in quota, soggetta a progetto (PiMUS) e alle norme di sicurezza del d.lgs. 81/2008, con autorizzazione ministeriale del tipo di ponteggio.

Distinzione rilevante per i termini del titolo, per l'agibilità e per la vigilanza (le opere in corso possono essere sospese, art. 27 TUE); l'opera è ultimata con il completamento funzionale, rilevante anche per i condoni.

Termine entro il quale i lavori devono essere ultimati (tre anni dall'inizio), prorogabile una volta; decorso, il permesso decade per la parte non eseguita; art. 15 TUE.