Edilizia residenziale, proprietà, pubblicità immobiliare e catasto

La Costituzione favorisce l'accesso del risparmio popolare alla proprietà dell'abitazione (art. 47, co. 2); la Corte costituzionale annovera il diritto all'abitazione tra i diritti sociali inviolabili (sent. 217/1988).

Materia ripartita tra Stato (principi e livelli essenziali) e Regioni (programmazione dell'edilizia residenziale pubblica), con i Comuni come enti attuatori (L. 865/1971; d.lgs. 112/1998).

Alloggi realizzati con contributo pubblico: sovvenzionata (pubblica, in locazione), agevolata (con mutui o contributi) e convenzionata (prezzo limitato da convenzione con il Comune).

Alloggio di proprietà pubblica assegnato per bando a famiglie con requisiti di reddito, gestito dalle aziende regionali (ex IACP, oggi ATER, ALER, ACER) a canone sociale (d.P.R. 1035/1972; leggi regionali).

Alloggi costruiti su aree cedute dal Comune o con oneri ridotti in base a una convenzione che fissa prezzi di cessione e canoni massimi (art. 18 d.P.R. 380/2001; art. 35 L. 865/1971).

Alloggio realizzato e venduto senza vincoli di prezzo o di destinatari; da non confondere con l'edilizia libera, che designa gli interventi eseguibili senza titolo (art. 6 d.P.R. 380/2001).

Limiti al prezzo di cessione e al canone di locazione degli alloggi convenzionati, trascritti con la convenzione e opponibili ai successivi acquirenti (art. 35 L. 865/1971; Cass. SS.UU. 18135/2015).

Rimozione dei vincoli di prezzo degli alloggi convenzionati mediante convenzione con il Comune e pagamento di un corrispettivo (art. 31, co. 49-bis e 49-ter, L. 448/1998), anche per le aree PEEP.

Programmi di intervento per l'edilizia residenziale sociale (piano nazionale di edilizia abitativa, d.P.C.M. 16 luglio 2009); «piano casa» designa anche le leggi regionali di ampliamento edilizio del 2009.

Alloggi destinati a nuclei con reddito insufficiente per il mercato ma eccedente i requisiti ERP (d.m. 22 aprile 2008); il canone sociale è quello degli alloggi ERP, commisurato al reddito.

Contratti a canone concordato stipulati secondo accordi territoriali tra associazioni di proprietà e inquilini (art. 2, co. 3, L. 431/1998), con agevolazioni fiscali nei Comuni ad alta tensione abitativa.

La L. 431/1998 disciplina le locazioni abitative (contratti 4+4 e 3+2 a canone concordato); la L. 392/1978 regola le locazioni commerciali (durata minima 6+6, indennità di avviamento).

Contratto con cui una parte si obbliga a far godere all'altra un immobile per un tempo determinato dietro corrispettivo (art. 1571 c.c.); forma scritta e registrazione obbligatorie (art. 1, co. 4, L. 431/1998).

Corrispettivo periodico dovuto dal conduttore, libero o concordato secondo gli accordi territoriali; l'aggiornamento ISTAT è ammesso nei limiti pattuiti (art. 32 L. 392/1978).

Somma versata dal conduttore a garanzia delle obbligazioni, non superiore a tre mensilità e produttiva di interessi legali (art. 11 L. 392/1978).

Procedimento sommario di convalida con cui il locatore ottiene il rilascio dell'immobile per morosità del conduttore o per scadenza del contratto (artt. 657 e ss. c.p.c.), seguito dall'esecuzione.

Reato di invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.) e, dal d.l. 48/2025, occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui (art. 634-bis c.p.), con procedura accelerata di reintegra.

Locazione di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni (art. 4 d.l. 50/2017, cedolare secca) o per finalità turistiche (art. 1, co. 2, L. 431/1998), esclusa dalla disciplina vincolistica.

Avvio dell'attività con SCIA al SUAP e obbligo del codice identificativo nazionale (CIN), rilasciato dal Ministero del Turismo per ogni unità in locazione breve o turistica (art. 13-ter d.l. 145/2023).

Strutture ricettive extralberghiere disciplinate dalle leggi regionali; l'agriturismo è attività connessa all'impresa agricola (L. 96/2006); i B&B hanno carattere familiare e limiti di camere.

Contratto che attribuisce il godimento periodico di un alloggio per più anni (artt. 69 e ss. codice del consumo, d.lgs. 206/2005), con diritto di recesso di 14 giorni e divieto di acconti.

Situazione in cui coesistono proprietà esclusive sulle singole unità e comproprietà sulle parti comuni dell'edificio (artt. 1117-1139 c.c., riformati dalla L. 220/2012).

Ente di gestione privo di personalità giuridica che agisce tramite l'assemblea e l'amministratore; soggetto autonomo dotato di codice fiscale e legittimazione processuale (artt. 1130 e ss. c.c.).

Figura assente: la rappresentanza del condominio spetta all'amministratore (art. 1131 c.c.), la cui nomina è obbligatoria quando i condomini sono più di otto (art. 1129 c.c.).

Mandatario del condominio nominato dall'assemblea, obbligatorio con più di otto condomini; deve possedere requisiti di onorabilità e formazione (art. 1129 c.c.; art. 71-bis disp. att. c.c.).

Norme sull'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e l'amministrazione, obbligatorio con più di dieci condomini (art. 1138 c.c.); se contrattuale può limitare le proprietà esclusive.

Quota di comproprietà delle parti comuni espressa in millesimi e riportata nella tabella millesimale allegata al regolamento (art. 68 disp. att. c.c.); base per spese e maggioranze.

Suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, portoni, cortili e impianti comuni, oggetto di proprietà comune salvo titolo contrario (art. 1117 c.c.).

Quota dovuta da ciascun condomino per lavori straordinari deliberati dall'assemblea; ne risponde chi era proprietario al momento della delibera (Cass. SS.UU. 9839/2021).

Organo deliberante del condominio; le delibere richiedono maggioranze diverse secondo l'oggetto (art. 1136 c.c.) e, se annullabili, sono impugnabili entro 30 giorni (art. 1137 c.c.).

Ufficio dell'Agenzia delle Entrate che cura la pubblicità immobiliare mediante trascrizioni, iscrizioni e annotazioni su base personale (artt. 2643 e ss. c.c.); nelle province ex austriache vige il libro fondiario.

Funzionario responsabile dell'ufficio di pubblicità immobiliare, che esegue le formalità richieste e può rifiutarle solo nei casi previsti dalla legge (art. 2674 c.c.).

Pubblico ufficiale che riceve gli atti tra vivi e di ultima volontà; l'atto pubblico (rogito) è necessario per trascrivere i trasferimenti immobiliari (artt. 2657 e 2699 c.c.; L. 89/1913).

La trascrizione rende opponibili ai terzi gli atti traslativi (art. 2644 c.c.); l'iscrizione costituisce l'ipoteca (art. 2808 c.c.); l'annotazione aggiorna le formalità precedenti.

Consultazione dei registri immobiliari per nominativo o per immobile che restituisce le formalità (trascrizioni, iscrizioni, annotazioni) a carico del soggetto (art. 2673 c.c.).

Attestazione rilasciata dal conservatore sulle formalità esistenti a carico di un soggetto o di un immobile (art. 2673 c.c.); richiesta nelle esecuzioni immobiliari (art. 567 c.p.c.).

Nel sistema a base personale non esiste un foglio per immobile; il bene si identifica con i dati catastali (foglio, particella, subalterno) nelle note di trascrizione (art. 2659 c.c.).

Senza equivalente: la pubblicità immobiliare italiana è a base personale, non per immobile, sicché non esiste una prima iscrizione del bene, che entra nei registri con la prima trascrizione di un atto.

La trascrizione delle domande giudiziali (artt. 2652-2653 c.c.) rende la sentenza opponibile ai terzi dalla data della domanda; l'ipoteca giudiziale si iscrive in base a sentenza di condanna (art. 2818 c.c.).

Formalità accessoria che modifica o estingue una trascrizione o iscrizione precedente (cancellazione, restrizione, surrogazione) (artt. 2654-2655 e 2843 c.c.).

Ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali e altre formalità che risultano dai registri immobiliari a carico del bene e ne pregiudicano la libera disponibilità.

Diritto reale di garanzia su beni immobili che attribuisce al creditore il diritto di espropriare il bene e di essere soddisfatto con preferenza (artt. 2808 e ss. c.c.); legale, giudiziale o volontaria.

Atto iniziale dell'espropriazione forzata con cui l'ufficiale giudiziario ingiunge al debitore di astenersi da atti dispositivi; per gli immobili si trascrive (artt. 491 e 555 c.p.c.).

Dichiarazione al catasto delle nuove costruzioni entro 30 giorni dall'ultimazione mediante procedura DOCFA, con attribuzione della rendita (art. 28 r.d.l. 652/1939; d.m. 701/1994).

Inventario dei beni immobili gestito dall'Agenzia delle Entrate, articolato in catasto terreni e catasto fabbricati, con finalità fiscali e non probatorie della proprietà (r.d.l. 652/1939; d.P.R. 1142/1949).

Dati che individuano l'immobile: Comune, sezione, foglio di mappa, particella (o mappale) e subalterno per le unità dei fabbricati; obbligatori negli atti e nelle note di trascrizione.

Documento che riporta i dati identificativi, la rendita e gli intestatari catastali di un immobile; l'estratto di mappa è la rappresentazione grafica della particella.

Obbligo di indicare negli atti traslativi i dati catastali e le planimetrie e di dichiararne la conformità allo stato di fatto, a pena di nullità (art. 29, co. 1-bis, L. 52/1985, introdotto dal d.l. 78/2010).

Aggiornamento del catasto per modifiche agli immobili: DOCFA per le unità dei fabbricati (d.m. 701/1994) e PREGEO per frazionamenti e tipi mappali dei terreni.

Reddito medio ordinario attribuito a ciascuna unità immobiliare secondo categoria e classe (art. 8 r.d.l. 652/1939); base per IMU, imposta di registro e successioni mediante coefficienti.

Il catasto fabbricati censisce le costruzioni e le aree urbane per categoria (A, B, C, D, E, F); il catasto terreni censisce i suoli con qualità e classe agraria.

Diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti dell'ordinamento (art. 832 c.c.); la comunione è la proprietà spettante a più persone per quote (artt. 1100 e ss. c.c.).

Diritto di fare e mantenere una costruzione sopra il suolo altrui acquistandone la proprietà separata (art. 952 c.c.); usato per l'edilizia convenzionata su aree PEEP (art. 35 L. 865/1971).

Diritto di godere della cosa altrui rispettandone la destinazione economica, di durata non superiore alla vita dell'usufruttuario o a 30 anni per le persone giuridiche (artt. 978 e ss. c.c.).

Peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (art. 1027 c.c.); coattiva o volontaria, apparente o non apparente.

Acquisto della proprietà o di diritti reali per possesso continuato: venti anni in via ordinaria, dieci anni con titolo idoneo trascritto e buona fede (artt. 1158-1159 c.c.).

Modo di acquisto per cui le costruzioni e le piantagioni sul suolo appartengono al proprietario di questo (artt. 934 e ss. c.c.), con indennizzo al terzo di buona fede.

Diritto del coltivatore diretto proprietario del fondo confinante di essere preferito nella vendita del fondo rustico, con riscatto entro un anno se violato (art. 8 L. 590/1965; art. 7 L. 817/1971).

Diritto di prelazione dell'ente pubblico sugli alloggi ERP alienati dagli assegnatari (art. 1, co. 25, L. 560/1993) e sulle unità realizzate su aree PEEP secondo le convenzioni.

La compravendita trasferisce la proprietà contro un prezzo (art. 1470 c.c.); la permuta è lo scambio reciproco di cose o diritti (art. 1552 c.c.); frequente la permuta di area con cosa futura.

Il preliminare obbliga a stipulare la vendita e può essere trascritto (art. 2645-bis c.c.); la caparra confirmatoria si ritiene o si restituisce doppia in caso di inadempimento (art. 1385 c.c.).

Mediatore che mette in relazione le parti per la conclusione dell'affare (art. 1754 c.c.); deve essere iscritto nel registro delle imprese con requisiti professionali (L. 39/1989) e ha diritto alla provvigione.

Stima del valore di un immobile redatta da un tecnico abilitato, richiesta dalle banche per il mutuo ipotecario (linee guida ABI) e dal giudice nelle esecuzioni (art. 568 c.p.c.).

Abitazione di residenza del contribuente, con agevolazioni «prima casa» su registro e IVA (nota II-bis, art. 1 tariffa d.P.R. 131/1986) ed esenzione IMU per l'abitazione principale.

Il costruttore deve consegnare all'acquirente una fideiussione a garanzia degli acconti e, al rogito, una polizza decennale postuma (artt. 2-4 d.lgs. 122/2005), a pena di nullità del contratto.

Interventi di efficienza energetica incentivati con detrazioni fiscali: ecobonus (art. 14 d.l. 63/2013) e superbonus al 110 %, poi ridotto (art. 119 d.l. 34/2020), con cessione del credito e sconto in fattura.